ITBI em São Paulo/SP: alíquota geral de 3%
Em São Paulo/SP, a alíquota geral do ITBI é de 3% sobre a base de cálculo, segundo o art. 10, II da Lei nº 11.154, de 30/12/1991 (ITBI-IV do Município de São Paulo). Há 1 regra diferenciada, descrita abaixo.
Dados conferidos na fonte oficial em .
Resumo
- Alíquota geral
- 3%
- Na arrematação
- 3%
- Regras diferenciadas
- 1
Alíquotas diferenciadas
| Situação | Alíquota | Condição | Artigo |
|---|---|---|---|
| Parcela financiada pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio | 0,5% | Imóvel de até R$ 600.000,00 (valor da lei; R$ 725.808,00 em 2026) adquirido pelo SFH, PAR, HIS ou por consórcio: 0,5% sobre o valor efetivamente financiado ou o crédito utilizado, até R$ 100.000,00 (valor da lei; R$ 120.968,00 em 2026); o restante paga 3%. | Lei 11.154/1991, art. 10, I, a e b, e §§ 1º e 2º |
Base de cálculo
Valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual seriam negociados à vista, em condições normais de mercado (art. 7º); a Secretaria divulga valores venais de referência (art. 7º-A) e quem discordar da base divulgada pode pedir avaliação especial (art. 7º-B).
O que dizem a lei nacional e o STJ
O Código Tributário Nacional diz que a base de cálculo do ITBI é o valor venal, isto é, o valor pelo qual o imóvel seria vendido à vista em condições normais de mercado (art. 38 do CTN, com os §§ 1º a 4º incluídos pela Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026). Pela mesma regra, a prefeitura estima esse valor por critérios técnicos, precisa divulgar os critérios e o contribuinte pode contestar o valor apresentando avaliação contraditória, no procedimento da lei municipal.
Antes dessa mudança, em 24 de fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP) e fixou estas teses:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;”
“b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);”
“c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
Na página do STJ, o tema aparece com recurso extraordinário pendente no Supremo Tribunal Federal (consulta em 28/10/2026). Se a prefeitura calcular o imposto sobre um valor maior que o do seu negócio, peça a memória de cálculo e consulte um advogado ou contador.
ITBI na arrematação em leilão
Na arrematação, aplica-se a alíquota geral de 3%, salvo se a compra se enquadrar em regra diferenciada da lei municipal.
Na arrematação em leilão ou hasta pública, o valor venal é o valor da arrematação, salvo se outro valor for apurado em procedimento administrativo de arbitramento (art. 7º, § 6º, incluído pela Lei 17.875/2022); o imposto vence em 15 dias da arrematação, antes da assinatura da carta (art. 13).
Veja os imóveis em leilão em São Paulo/SP e some o ITBI ao lance na calculadora de arrematação (informe 3% no campo do ITBI).
Exemplo de cálculo
Exemplo com valor ilustrativo. A fórmula é: ITBI = base de cálculo × alíquota. Supondo uma base de cálculo de R$ 300.000,00:
- Pela alíquota geral: R$ 300.000,00 × 3% = R$ 9.000,00
O valor é só um exemplo. A base de cálculo de verdade é a definida pela lei e pela prefeitura (veja acima) e, na arrematação, pode ser diferente do lance.
Bom saber
- Para 2026 a Secretaria da Fazenda atualizou os limites da alíquota de 0,5%: imóvel de até R$ 725.808,00 e parcela financiada de até R$ 120.968,00.
- Na arrematação, o imposto vence em 15 dias, antes da assinatura da carta de arrematação.
Fonte oficial
- Norma:
- Lei nº 11.154, de 30/12/1991 (ITBI-IV do Município de São Paulo)
- Artigos:
- art. 10, II
- Alterações:
- Art. 10, II: Lei nº 16.098/2014; art. 10, I: Lei nº 17.719/2021 (vigência 2022); art. 7º, § 6º: Lei nº 17.875/2022. A lista da compilação oficial vai até a Lei nº 18.095/2024 (juros/multa, não mexe no art. 10).
“Art. 10. O imposto será calculado:(Redação dada pela Lei n° 15.891/2013) [...] II - nas demais transmissões, pela alíquota de 3% (três por cento).(Redação dada pela Lei n° 16.098/2014)”
Confirme na prefeitura antes de pagar. Quem calcula o imposto e emite a guia é a Prefeitura de São Paulo; leis mudam e a prefeitura pode considerar valores, descontos e prazos que esta página não mostra.
Perguntas frequentes
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo/SP?
A alíquota geral é de 3%, segundo o art. 10, II da Lei nº 11.154, de 30/12/1991 (ITBI-IV do Município de São Paulo). Há alíquotas diferentes em casos específicos: Parcela financiada pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio (0,5%).
Quanto se paga de ITBI na arrematação em leilão em São Paulo/SP?
Na arrematação, aplica-se a alíquota geral de 3%, salvo se a compra se enquadrar em regra diferenciada da lei municipal. Na arrematação em leilão ou hasta pública, o valor venal é o valor da arrematação, salvo se outro valor for apurado em procedimento administrativo de arbitramento (art. 7º, § 6º, incluído pela Lei 17.875/2022); o imposto vence em 15 dias da arrematação, antes da assinatura da carta (art. 13).
Qual é a base de cálculo do ITBI em São Paulo/SP?
Valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual seriam negociados à vista, em condições normais de mercado (art. 7º); a Secretaria divulga valores venais de referência (art. 7º-A) e quem discordar da base divulgada pode pedir avaliação especial (art. 7º-B).
Onde confirmar o valor do ITBI em São Paulo/SP?
Na Prefeitura de São Paulo, que calcula o imposto e emite a guia. Os dados desta página foram conferidos na fonte oficial em 28/10/2026; antes de pagar, confirme alíquota, base de cálculo, descontos e prazo com a prefeitura.