Glossário de leilão de imóveis · Impostos e custos
Base de cálculo do ITBI
Também chamado de: valor base do ITBI.
Base de cálculo do ITBI é o valor sobre o qual a prefeitura aplica a alíquota do imposto. Pelo Código Tributário Nacional, é o valor venal do imóvel, entendido como o preço de uma venda à vista em condições normais de mercado.
Como funciona
O imposto é a alíquota do município multiplicada pela base de cálculo. A prefeitura estima o valor venal com critérios técnicos, que precisa divulgar, e o contribuinte que discordar pode contestar apresentando avaliação própria, no procedimento previsto na lei municipal.
No leilão, o lance costuma ficar abaixo do valor de mercado, e a prefeitura pode calcular o ITBI sobre um valor maior do que o preço pago. Antes de arrematar, pergunte à prefeitura qual valor será usado e simule o imposto com os dois números, para não ter surpresa na hora de registrar.
Exemplo prático
Uma casa é arrematada por R$ 180 mil, mas a prefeitura estima o valor venal em R$ 250 mil. Com uma alíquota hipotética de 2%, o ITBI seria R$ 3.600 sobre o lance ou R$ 5.000 sobre o valor estimado. Se discordar da estimativa, o comprador pode apresentar avaliação própria no procedimento da prefeitura.
Base legal e fontes
art. 38 – Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966)
“A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”
art. 38, § 1º – Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966)
“Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.”
art. 38, § 3º – Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966)
“deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal a que se refere o caput deste artigo, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) – ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel passa de uma pessoa para outra de forma onerosa, como numa compra ou numa arrematação em leilão.
- Valor venal – Valor venal é o valor que a prefeitura atribui ao imóvel para cobrar impostos como o IPTU e o ITBI.
- Valor de mercado – Valor de mercado é o preço pelo qual um imóvel provavelmente seria vendido hoje, à vista, entre comprador e vendedor bem informados e sem pressa.
- Custos da arrematação – Custos da arrematação são todos os gastos de quem compra em leilão além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, cartório, dívidas que o edital transferir ao comprador, desocupação e reformas.
- Valor de avaliação – Valor de avaliação é a estimativa formal de quanto o imóvel vale, usada como referência no leilão.