Como comprar imóvel em leilão judicial: passo a passo pelo CPC

É a venda do imóvel penhorado numa execução, o processo em que um credor cobra uma dívida do dono. Não é o banco nem o dono que vende: é o juízo, por meio de leiloeiro público (CPC, art. 881, § 1º). Antes do leilão, o credor pode pedir a venda por iniciativa particular, por corretor ou leiloeiro credenciado (arts. 879 e 880). O dinheiro do lance paga o credor, e o que sobrar volta ao executado (art. 907). Execuções que têm lei própria podem ter regras adicionais: siga sempre o edital.

O CPC fala em 1º e 2º leilão: o edital indica a data do 2º "para a hipótese de não haver interessado no primeiro" (art. 886, V). A lei não fixa um desconto para o 2º leilão; o limite em qualquer um deles é o preço vil (art. 891). Na prática, o mínimo de cada data está no edital.

• Pelo menos 25% do lance à vista e o restante em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel como garantia (CPC, art. 895, § 1º).
• A proposta indica prazo, modalidade, índice de correção e condições do saldo (§ 2º).
• Atrasou uma parcela: multa de 10% sobre a parcela atrasada somada às que vão vencer (§ 4º), e o credor pode pedir o desfazimento da arrematação ou cobrar o valor (§ 5º).
• A proposta não suspende o leilão (§ 6º), e a proposta à vista sempre prevalece (§ 7º). Entre propostas parceladas, ganha a de maior valor; em condições iguais, a primeira (§ 8º).

FGTS e financiamento bancário não aparecem nas regras do CPC para o leilão judicial. Só conte com eles se o edital do leilão permitir expressamente.

• Comissão do leiloeiro: paga pelo arrematante; o percentual é o do edital (CPC, arts. 884 e 886, II).
• ITBI e registro: o ITBI tem de estar pago para sair a carta de arrematação (art. 901, § 2º); o registro da carta no cartório tem custas (emolumentos) do arrematante. Prazo e alíquota do ITBI são da lei de cada município.
• IPTU e outros tributos do imóvel: no caso de arrematação em hasta pública, os créditos tributários do imóvel se sub-rogam "sobre o respectivo preço" (CTN, art. 130, parágrafo único), ou seja, são pagos com o dinheiro do lance, e não cobrados à parte do arrematante.
• Condomínio: o CPC diz que os créditos que recaem sobre o bem, "inclusive os de natureza propter rem", sub-rogam-se no preço (art. 908, § 1º). Já o Código Civil diz que quem adquire a unidade responde pelos débitos de condomínio do vendedor (Código Civil, art. 1.345). Como as duas regras convivem, o que vale no seu caso é o que o edital e o juiz definirem. Calcule como se pudesse ter de pagar o condomínio atrasado, a menos que o edital diga claramente que ele sai do preço.

Ponha tudo na calculadora de arrematação, inclusive o custo de desocupar.

A arrematação pode ser desfeita se houver preço vil ou outro vício, se for ineficaz contra um credor que devia ter sido avisado, ou se o preço não for pago (CPC, art. 903, § 1º). Depois da carta, só por ação própria, em que o arrematante é parte (§ 4º).

Você pode desistir e receber o depósito de volta em três casos (art. 903, § 5º):

• se provar, nos 10 dias seguintes, ônus real ou gravame que o edital não mencionou;
• se, antes da carta, o executado alegar preço vil, vício ou falta de pagamento;
• se for citado na ação que tenta anular a arrematação e desistir no prazo da resposta.

Outros riscos:

• Remição: antes da venda, o executado pode pagar a dívida e encerrar a execução (art. 826); no leilão de bem hipotecado, pode remir até a assinatura do auto, pagando o maior lance (art. 902).
• Intimações: o executado, coproprietários, usufrutuários e credores com garantia sobre o imóvel têm de ser avisados com pelo menos 5 dias de antecedência (art. 889). Se um credor com hipoteca ou outra garantia sobre o imóvel não for intimado, a venda é ineficaz em relação a ele (arts. 804 e 903, § 1º, II).
• Imóvel de incapaz: se não alcançar 80% da avaliação, o juiz pode adiar a venda por até 1 ano (art. 896).
• Ocupação: a carta de arrematação vem com o mandado de imissão na posse (art. 901, § 1º), mas desocupar leva tempo.

Documentos. O cadastro no leiloeiro pede os documentos que o site dele indicar; leia a lista antes do dia do leilão. Para a proposta de parcelamento, use o modelo de proposta de arrematação parcelada; depois do leilão, o modelo de petição pós-arrematação pede a carta e a imissão na posse.

Prazos do CPC (Lei 13.105/2015):

• Edital publicado pelo menos 5 dias antes do leilão (art. 887, § 1º);
• Intimação das partes e interessados pelo menos 5 dias antes (art. 889);
• Pagamento: imediato, salvo decisão do juiz (art. 892);
• Parcelamento: até 30 meses (art. 895, § 1º);
• Questionamento da arrematação: até 10 dias depois do auto (art. 903, § 2º);
• Desistência por ônus não informado: 10 dias (art. 903, § 5º, I).

Qual o lance mínimo em leilão judicial de imóvel?

O mínimo fixado pelo juiz e informado no edital. Se o juiz não fixou mínimo, o CPC considera vil, e portanto não aceita, o lance inferior a 50% do valor da avaliação (art. 891, parágrafo único).

Dá para parcelar imóvel de leilão judicial?

Sim, pelo art. 895 do CPC: proposta por escrito com pelo menos 25% à vista e o restante em até 30 meses, garantido por hipoteca do próprio imóvel. A proposta à vista sempre tem preferência sobre a parcelada.

Quem paga o IPTU atrasado no leilão judicial?

Pelo Código Tributário Nacional (art. 130, parágrafo único), na arrematação em hasta pública os tributos do imóvel se sub-rogam sobre o preço, isto é, são pagos com o valor do lance. Leia o edital: se ele disser algo diferente, procure orientação jurídica antes de dar lance.

E o condomínio atrasado no leilão judicial?

O CPC (art. 908, § 1º) manda os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de condomínio, sub-rogarem-se no preço, mas o Código Civil (art. 1.345) diz que o adquirente responde pelo condomínio atrasado. Siga o que o edital e o juiz definirem e, na dúvida, calcule como se tivesse de pagar.

Quanto é a comissão do leiloeiro em leilão judicial?

O CPC manda o arrematante pagar a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz, e o edital tem de informar o valor. Confira o percentual no edital do leilão.

Posso desistir depois de arrematar em leilão judicial?

Só nos casos do art. 903, § 5º, do CPC: ônus não mencionado no edital provado em 10 dias, alegação do executado antes da carta de arrematação, ou citação na ação que tenta anular a arrematação. Fora disso a arrematação é irretratável, e quem não paga perde a caução.