ITBI em Osasco/SP: alíquota geral de 2,6%
Em Osasco/SP, a alíquota geral do ITBI é de 2,6% sobre a base de cálculo, segundo o art. 54 da Lei Complementar nº 404, de 28/12/2022 (Código Tributário do Município de Osasco). Há 2 regras diferenciadas, descritas abaixo.
Dados conferidos na fonte oficial em .
Resumo
- Alíquota geral
- 2,6%
- Na arrematação
- 2,6%
- Regras diferenciadas
- 2
Alíquotas diferenciadas
| Situação | Alíquota | Condição | Artigo |
|---|---|---|---|
| Parcela financiada pelo SFH ou PAR | 1% | Imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação ou pelo Programa de Arrendamento Residencial: 1% sobre o valor financiado, até o limite de 80.000 UFMOs (Unidade Fiscal do Município de Osasco); 2,6% sobre o valor restante. | art. 54, parágrafo único |
| Primeira compra em ZEIS (isenção) | Isento (0%) | Imóveis em Zona Especial de Interesse Social: primeira transmissão do loteador, incorporador ou associação de adquirentes para o adquirente, condicionada à aprovação do Plano Urbanístico e de Regularização pela Secretaria de Habitação; quem já usou a isenção em outro lote em ZEIS não pode usar de novo. | art. 58, I, §§ 1º e 2º |
Base de cálculo
O maior valor entre o valor do negócio jurídico pactuado ou atribuído e o valor venal atribuído pelo Município para o IPTU do ano da transmissão (art. 53).
O que dizem a lei nacional e o STJ
O Código Tributário Nacional diz que a base de cálculo do ITBI é o valor venal, isto é, o valor pelo qual o imóvel seria vendido à vista em condições normais de mercado (art. 38 do CTN, com os §§ 1º a 4º incluídos pela Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026). Pela mesma regra, a prefeitura estima esse valor por critérios técnicos, precisa divulgar os critérios e o contribuinte pode contestar o valor apresentando avaliação contraditória, no procedimento da lei municipal.
Antes dessa mudança, em 24 de fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP) e fixou estas teses:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;”
“b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);”
“c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
Na página do STJ, o tema aparece com recurso extraordinário pendente no Supremo Tribunal Federal (consulta em 28/10/2026). Se a prefeitura calcular o imposto sobre um valor maior que o do seu negócio, peça a memória de cálculo e consulte um advogado ou contador.
ITBI na arrematação em leilão
Na arrematação, aplica-se a alíquota geral de 2,6%, salvo se a compra se enquadrar em regra diferenciada da lei municipal.
Na arrematação em leilão, na remição e na adjudicação, a base de cálculo é o preço pago (art. 53, § 1º); o imposto vence em 30 dias da assinatura da carta de arrematação extrajudicial ou do mandado judicial/expedição da carta nos processos judiciais (art. 56, III).
Veja os imóveis em leilão em Osasco/SP e some o ITBI ao lance na calculadora de arrematação (informe 2,6% no campo do ITBI).
Exemplo de cálculo
Exemplo com valor ilustrativo. A fórmula é: ITBI = base de cálculo × alíquota. Supondo uma base de cálculo de R$ 300.000,00:
- Pela alíquota geral: R$ 300.000,00 × 2,6% = R$ 7.800,00
O valor é só um exemplo. A base de cálculo de verdade é a definida pela lei e pela prefeitura (veja acima) e, na arrematação, pode ser diferente do lance.
Bom saber
- Fora da arrematação, a lei usa como base o maior valor entre o preço do negócio e o valor venal do IPTU.
Fonte oficial
- Norma:
- Lei Complementar nº 404, de 28/12/2022 (Código Tributário do Município de Osasco)
- Artigos:
- art. 54 (alíquotas); art. 53 (base e arrematação); art. 56, III (prazo); art. 58 (isenção)
- Alterações:
- Arts. 53 a 58 na redação original (Imprensa Oficial nº 2365, de 29/12/2022); as alterações posteriores da LC 404 (LC 425/2023 e LC 447/2025) não tocam o ITBI.
“Art. 54. A alíquota do ITBI é de 2,6% (dois vírgula seis por cento). Parágrafo único. Para os imóveis financiados por meio do Sistema Financeiro de Habitação – SFH e [...] PAR, [...] I - 1% (um por cento) sobre o valor financiado, até o limite de 80.000 (oitenta mil) UFMOs;”
Confirme na prefeitura antes de pagar. Quem calcula o imposto e emite a guia é a Prefeitura de Osasco; leis mudam e a prefeitura pode considerar valores, descontos e prazos que esta página não mostra.
Perguntas frequentes
Qual é a alíquota do ITBI em Osasco/SP?
A alíquota geral é de 2,6%, segundo o art. 54 da Lei Complementar nº 404, de 28/12/2022 (Código Tributário do Município de Osasco). Há alíquotas diferentes em casos específicos: Parcela financiada pelo SFH ou PAR (1%); Primeira compra em ZEIS (isenção) (0%).
Quanto se paga de ITBI na arrematação em leilão em Osasco/SP?
Na arrematação, aplica-se a alíquota geral de 2,6%, salvo se a compra se enquadrar em regra diferenciada da lei municipal. Na arrematação em leilão, na remição e na adjudicação, a base de cálculo é o preço pago (art. 53, § 1º); o imposto vence em 30 dias da assinatura da carta de arrematação extrajudicial ou do mandado judicial/expedição da carta nos processos judiciais (art. 56, III).
Qual é a base de cálculo do ITBI em Osasco/SP?
O maior valor entre o valor do negócio jurídico pactuado ou atribuído e o valor venal atribuído pelo Município para o IPTU do ano da transmissão (art. 53).
Onde confirmar o valor do ITBI em Osasco/SP?
Na Prefeitura de Osasco, que calcula o imposto e emite a guia. Os dados desta página foram conferidos na fonte oficial em 28/10/2026; antes de pagar, confirme alíquota, base de cálculo, descontos e prazo com a prefeitura.