Como comprar imóvel do Santander: leilão, pagamento e custos

A Santander Imóveis comercializa "todos os imóveis que compõem a carteira do Santander", tanto os de uso (agências, prédios administrativos) quanto os "ativos retomados de operações de crédito inadimplentes" (Sobre nós).

• Leilão: feito por leiloeiro oficial, no site dele. É o canal da maior parte dos imóveis.
• Imobiliárias homologadas: o anúncio traz o contato.
• Venda direta pelo banco: "só será possível para imóveis comerciais específicos, de valor elevado" (perguntas frequentes).
• Depois do leilão: não dá para negociar direto com o banco; tudo passa pelo canal responsável.

O banco diz que as formas de pagamento "variam conforme o canal de venda, podendo incluir pagamento à vista ou financiamento, conforme regras específicas do imóvel" (perguntas frequentes). No edital consultado (itens 3.1 a 3.5):

• À vista: em parcela única, com recursos próprios.
• Financiamento (residencial): sinal mínimo de 20%, com o Santander ou outro banco; com outro banco, só se o imóvel estiver desocupado. O imóvel tem de valer mais de R$ 90 mil e o financiamento ser de pelo menos R$ 60 mil. Imóvel ocupado pode ter o crédito negado por falta de vistoria interna. Se o crédito for aprovado, o comprador paga a tarifa de avaliação.
• FGTS: só em imóvel desocupado que se enquadre nas regras do FGTS, para parte do sinal, com pelo menos 5% em recursos próprios, quando houver financiamento.
• Comercial: outras condições exigem sinal mínimo de 20% e consulta ao banco ou ao leiloeiro.
• Só à vista: o antigo dono e quem tem restrição em SPC/Serasa, entre outros casos (item 3.3).

Parcelamento direto com o banco não aparece nas condições consultadas; o que existe é financiamento.

• Comissão do leiloeiro: o banco diz que o comprador paga as comissões "conforme canal de venda utilizado" (perguntas frequentes). No edital consultado, 5% do lance, à vista, sem devolução se o comprador der causa ao desfazimento (itens 3.2 e 3.2.1).
• ITBI, escritura, certidões e registro: do comprador (perguntas frequentes; edital, item 4.7, xii).
• IPTU e condomínio: segundo o banco, "serão pagas pelo Vendedor até a data do Leilão, exceto nos casos descritos nas 'Condições Importantes'" do anúncio (perguntas frequentes). Do leilão em diante, são do comprador, salvo regra diferente na descrição do lote (edital, item 4.7, viii). Leia as "Condições Importantes" de cada imóvel.

Some tudo na calculadora de arrematação.

• Leilão condicional: o banco pode recusar o lance vencedor (perguntas frequentes).
• Imóvel ocupado: a desocupação é do comprador, "inclusive os custos envolvidos", e pode exigir ação judicial (perguntas frequentes). Se o leilão for o da Lei 9.514 (1º ou 2º leilão de imóvel retomado por alienação fiduciária), a lei garante ao arrematante a reintegração na posse em liminar, com 60 dias para desocupar (art. 30).
• Desistência (edital consultado): o banco retém 25% dos valores pagos; se nada foi pago, a multa é sobre o valor do sinal, e a comissão de 5% continua devida (item 6.3).
• Atrasos (edital consultado): juros de 1% ao mês e multa de 2% no preço (item 6.1); multa mensal de 2% do lance por atraso na escritura ou no registro (item 5.4).
• Prazo total: o edital estima 120 dias da aprovação à formalização, sem financiamento ou FGTS, e avisa que esse prazo é "meramente estimativo" (quadro B.1 e item 2.6).

No edital consultado (item 2.3), pessoa física entrega: RG e CPF (também do cônjuge ou companheiro), certidão de casamento e pacto antenupcial se houver, comprovante de residência, declaração completa de Imposto de Renda com recibo, ficha cadastral assinada e dados bancários; o banco pode pedir os dois últimos holerites. Pessoa jurídica entrega CNPJ, contrato social, documentos dos representantes, Imposto de Renda, balanço e declaração de faturamento dos últimos 12 meses. Procuração, só por instrumento público.

Posso negociar o imóvel diretamente com o Santander?

Não. Segundo o Santander Imóveis, qualquer tratativa de compra tem de ser feita com o canal de venda responsável pelo imóvel (leiloeiro ou imobiliária homologada). A venda direta pelo banco só existe para imóveis comerciais específicos, de valor elevado.

O que é leilão condicional do Santander?

É o leilão em que o lance vencedor, mesmo igual ou acima do valor inicial, depende de aprovação do banco depois do leilão. O Santander não é obrigado a aceitar e pode recusar a seu exclusivo critério.

Imóvel do Santander em leilão aceita financiamento e FGTS?

Depende do edital. No edital consultado, imóvel residencial pode ser financiado com sinal mínimo de 20%, e o FGTS só pode ser usado em imóvel desocupado que se enquadre nas regras do fundo, para parte do sinal, com pelo menos 5% em recursos próprios.

Quem paga IPTU e condomínio atrasados do imóvel do Santander?

Segundo o Santander Imóveis, IPTU e condomínio são pagos pelo vendedor até a data do leilão, exceto nos casos descritos nas Condições Importantes do anúncio. Do leilão em diante, são do comprador, salvo regra diferente na descrição do lote.

Qual a comissão do leiloeiro no leilão do Santander?

O banco diz que o comprador paga as comissões conforme o canal de venda. No edital consultado, a comissão é de 5% do lance, paga à vista ao leiloeiro e não devolvida se o comprador der causa ao desfazimento da venda.

Posso visitar o imóvel do Santander antes do leilão?

Só se estiver desocupado: as visitas internas são combinadas com o canal de venda indicado no anúncio. Imóvel ocupado só pode ser visto por fora.