Como usar
- Escolha o estado do imóvel. A calculadora preenche escritura e registro pela tabela oficial do estado e o ITBI pela lei da cidade (ou uma estimativa avisada); troque pelos valores reais quando tiver.
- Informe o lance (valor da arrematação) e o valor pelo qual espera revender o imóvel.
- Escolha à vista ou financiado e confira a comissão do leiloeiro, o ITBI, a escritura, o registro e as despesas extras (dívidas, desocupação, reforma).
- Informe em quantos meses pretende vender. O custo e o lucro aparecem ao lado enquanto você preenche; clique em Calcular para o custo total, o lucro líquido com e sem corretor, o retorno e a comparação com deixar o dinheiro na Selic.
Como a conta é feita
Some o lance, a comissão do leiloeiro, o ITBI, o cartório e as demais despesas para ver o custo total da arrematação, o lucro estimado na revenda e o retorno do investimento.
Gasto inicial = lance (ou entrada, se financiar) + comissão do leiloeiro + ITBI + escritura + registro + dívidas + desocupação + reforma + outras despesas · Gasto mensal = IPTU + condomínio + parcela do financiamento · Lucro líquido = venda − gastos até a venda − corretagem − imposto de renda sobre o ganho
Escritura e registro vêm das tabelas oficiais de emolumentos de cada estado (valor por faixa, com os fundos que o comprador paga), e o ITBI vem da lei da cidade quando ela foi conferida; nas outras cidades é uma estimativa, avisada na tela. A escritura só entra na compra à vista de banco: no judicial vale a carta de arrematação e no financiado, o contrato do banco. Quando você não informa um valor, a calculadora usa ainda estas estimativas: comissão de 5%, IPTU de 1% do lance ao ano, condomínio de R$ 350 por mês para apartamento, corretagem de 5% e venda em 12 meses. Troque tudo pelo que estiver no edital, na prefeitura e no cartório.
Exemplo
Casa em leilão judicial em São Paulo, lance de R$ 200.000,00 à vista, revenda por R$ 300.000,00 em 12 meses. No judicial a carta de arrematação substitui a escritura. Calculado por esta calculadora:
| Comissão do leiloeiro (5%) | R$ 10.000,00 |
|---|---|
| ITBI (3%, lei municipal de São Paulo) | R$ 6.000,00 |
| Registro (tabela oficial de SP) | R$ 2.311,88 |
| Gasto inicial total | R$ 218.311,88 |
| IPTU por mês até vender | R$ 166,67 |
| Imposto de renda na venda | R$ 12.253,22 |
| Lucro líquido vendendo sem corretor | R$ 67.434,86 |
| Retorno sobre o gasto total, sem corretor | 30,61% |
| Lucro líquido vendendo com corretor (5%) | R$ 54.684,86 |
| Retorno sobre o gasto total, com corretor | 23,24% |
Alíquota de 3%, fixada pela lei municipal: Lei nº 11.154, de 30/12/1991 (ITBI-IV do Município de São Paulo). ITBI em São Paulo/SP: lei, trecho e regras
Fonte: Lei estadual SP nº 11.331/2002 (valores da UFESP 2026), tabela vigente em 2026, conferida em 28/10/2026 (documento: cnbsp.org.br e arisp.com.br). Inclui os fundos e taxas cobrados do comprador; não inclui ISS.
Perguntas frequentes
Quanto custa arrematar um imóvel além do lance?
Some a comissão do leiloeiro, o ITBI, o registro (e a escritura, quando houver), as dívidas que o edital deixar para o comprador, a desocupação e a reforma. No exemplo desta página, um lance de R$ 200.000,00 vira R$ 218.311,88 de gasto inicial.
Quanto é a comissão do leiloeiro?
Nos leilões feitos por leiloeiro oficial, o comprador paga 5% sobre o valor arrematado (Decreto 21.981/1932, art. 24, parágrafo único). No leilão judicial, vale a comissão fixada em lei ou pelo juiz e informada no edital (CPC, arts. 884 e 886). Na Venda Direta e na Venda Online da Caixa não há leiloeiro.
Qual o ITBI de um imóvel de leilão?
O ITBI é municipal: a alíquota e a forma de calcular a base são definidas pela lei de cada cidade, dentro das regras do Código Tributário Nacional (art. 38). Na página do imóvel, a calculadora usa a alíquota da lei da cidade quando ela foi conferida (com o link da lei) e, nas outras, uma estimativa do estado, avisada na tela; troque pelo valor que a prefeitura calcular.
Como a calculadora calcula o imposto de renda na revenda?
Sobre o ganho de capital: valor de venda menos o custo de aquisição (lance, comissão, ITBI, registro, escritura e reforma) e menos a corretagem, quando houver. A alíquota é de 15% até R$ 5 milhões de ganho e sobe por faixas até 22,5% (Lei 8.981/1995, art. 21). Isenções, como a de quem vende o único imóvel, não são aplicadas.
Quem paga IPTU e condomínio atrasados?
Depende do edital e da modalidade. Nos imóveis da Caixa, a regra aparece na ficha de cada imóvel e muda conforme a modalidade (veja a página de modalidades de venda da Caixa). Informe o valor que ficar para você no campo de dívidas para ele entrar no custo.
Veja também
- Simulador de lance e lucro: na página de cada imóvel de leilão, com avaliação, cidade e custos já preenchidos; salve e compare os cálculos
- ITBI e custos de cartório por estado
- Modalidades de venda da Caixa: comissão e dívidas em cada uma
- Calculadora de preço por m²: compare o lance com o bairro
- Simulador de financiamento Price x SAC: se for financiar o restante
- Guia: como comprar imóvel em leilão judicial
- Guia: como comprar imóvel da Caixa
- Glossário de leilão de imóveis
- Imóveis de leilão em São Paulo
- Leilão SFI da Caixa em São Paulo