Glossário de leilão de imóveis · Impostos e custos
Custos da arrematação
Também chamado de: custo total da arrematação, despesas da arrematação.
Custos da arrematação são todos os gastos de quem compra em leilão além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, cartório, dívidas que o edital transferir ao comprador, desocupação e reformas. Somá-los antes do lance evita pagar caro por um imóvel que parecia barato.
Como funciona
No leilão judicial, a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse só saem depois do depósito do preço, do pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução. Em seguida vêm o ITBI e os emolumentos de registro.
Nos imóveis da CAIXA, a página oficial lista como custos escritura ou contrato, certidões, registro e ITBI, e informa comissão de 5% ao leiloeiro em leilão ou licitação aberta. Some ainda condomínio e IPTU atrasados quando o edital os transfere, advogado, gastos com a saída do ocupante, obras e os meses em que o imóvel fica parado.
Exemplo prático
Lance de R$ 200 mil num leilão da CAIXA: comissão de 5% (R$ 10 mil), ITBI hipotético de 2% (R$ 4 mil), registro e certidões (cerca de R$ 3 mil), condomínio atrasado de R$ 8 mil e reforma de R$ 15 mil. O custo real chega a R$ 240 mil, e é esse número que deve ser comparado com o valor de mercado.
Base legal e fontes
art. 901, § 1º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução”
CAIXA – Imóveis CAIXA: perguntas frequentes
“Você terá custos tradicionais ao comprar um imóvel, como escritura/contrato, certidões, registro e ITBI.”
CAIXA – Imóveis CAIXA: perguntas frequentes
“Além disso, para imóveis comprados em leilão ou licitação aberta, será necessário pagar uma comissão de 5% sobre o valor da venda ao leiloeiro.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Comissão do leiloeiro – Comissão do leiloeiro é a remuneração que o arrematante paga ao leiloeiro, à parte do lance.
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) – ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel passa de uma pessoa para outra de forma onerosa, como numa compra ou numa arrematação em leilão.
- Emolumentos – Emolumentos são os valores cobrados pelos cartórios de notas e de registro por cada ato praticado, como escritura, registro, averbação e certidão.
- Débito condominial – Débito condominial é a dívida de cotas de condomínio de uma unidade, ordinárias ou extraordinárias, com multas e juros.
- Desocupação – Desocupação é a saída de quem está no imóvel arrematado para que o comprador possa usá-lo, alugá-lo ou vendê-lo.
- Valor de mercado – Valor de mercado é o preço pelo qual um imóvel provavelmente seria vendido hoje, à vista, entre comprador e vendedor bem informados e sem pressa.