ITBI em Santos/SP: alíquota geral de 2%
Em Santos/SP, a alíquota geral do ITBI é de 2% sobre a base de cálculo, segundo o art. 5º da Lei nº 634, de 28/12/1989 (ITBI), parte do Código Tributário do Município de Santos (compilação 2026 da Secretaria de Finanças). Há 2 regras diferenciadas, descritas abaixo.
Dados conferidos na fonte oficial em .
Resumo
- Alíquota geral
- 2%
- Na arrematação
- 2%
- Regras diferenciadas
- 2
Alíquotas diferenciadas
| Situação | Alíquota | Condição | Artigo |
|---|---|---|---|
| Parcela financiada pelo SFH | 1% | Transmissões feitas por financiamento do Sistema Financeiro de Habitação: 1% sobre o valor financiado e 2% sobre o valor não financiado. | art. 5º, III |
| Cooperativas habitacionais e COHABs | 0,5% | 0,5% sobre o valor do imóvel, para cooperativas habitacionais destinadas à construção de moradias populares e COHABs. | art. 5º, I |
Base de cálculo
O valor real, ou preço, do bem ou direito, sem dedução de encargos ou dívidas; na falta de outro indicador, o valor do instrumento de transmissão; em nenhuma hipótese inferior ao valor usado no exercício como base do IPTU (art. 7º, caput, §§ 1º e 2º).
O que dizem a lei nacional e o STJ
O Código Tributário Nacional diz que a base de cálculo do ITBI é o valor venal, isto é, o valor pelo qual o imóvel seria vendido à vista em condições normais de mercado (art. 38 do CTN, com os §§ 1º a 4º incluídos pela Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026). Pela mesma regra, a prefeitura estima esse valor por critérios técnicos, precisa divulgar os critérios e o contribuinte pode contestar o valor apresentando avaliação contraditória, no procedimento da lei municipal.
Antes dessa mudança, em 24 de fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP) e fixou estas teses:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;”
“b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);”
“c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
Na página do STJ, o tema aparece com recurso extraordinário pendente no Supremo Tribunal Federal (consulta em 28/10/2026). Se a prefeitura calcular o imposto sobre um valor maior que o do seu negócio, peça a memória de cálculo e consulte um advogado ou contador.
ITBI na arrematação em leilão
Na arrematação, aplica-se a alíquota geral de 2%, salvo se a compra se enquadrar em regra diferenciada da lei municipal.
A lei não traz base própria para arrematação; diz que na arrematação, adjudicação ou remição o imposto é pago em até 60 dias desses atos, antes da assinatura da carta (art. 10).
Veja os imóveis em leilão em Santos/SP e some o ITBI ao lance na calculadora de arrematação (informe 2% no campo do ITBI).
Exemplo de cálculo
Exemplo com valor ilustrativo. A fórmula é: ITBI = base de cálculo × alíquota. Supondo uma base de cálculo de R$ 300.000,00:
- Pela alíquota geral: R$ 300.000,00 × 2% = R$ 6.000,00
O valor é só um exemplo. A base de cálculo de verdade é a definida pela lei e pela prefeitura (veja acima) e, na arrematação, pode ser diferente do lance.
Bom saber
- Na arrematação, o ITBI deve ser pago em até 60 dias do ato, antes da assinatura da carta de arrematação (art. 10).
Fonte oficial
- Norma:
- Lei nº 634, de 28/12/1989 (ITBI), parte do Código Tributário do Município de Santos (compilação 2026 da Secretaria de Finanças)
- Artigos:
- art. 5º
- Alterações:
- Art. 5º com redação da LC nº 293, de 22/12/1997; § 2º do art. 7º com redação da LC nº 785/2012. Compilação oficial do CTM 2026 (página atualizada em 11/03/2026) sem alteração posterior no art. 5º.
“Artigo 5º - O imposto é calculado: I. pela alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel., para cooperativas habitacionais destinadas à construção de moradias populares e COHABs; II. pela alíquota de 2%(dois por cento) nas demais transmissões efetuadas;”
Confirme na prefeitura antes de pagar. Quem calcula o imposto e emite a guia é a Prefeitura de Santos; leis mudam e a prefeitura pode considerar valores, descontos e prazos que esta página não mostra.
Perguntas frequentes
Qual é a alíquota do ITBI em Santos/SP?
A alíquota geral é de 2%, segundo o art. 5º da Lei nº 634, de 28/12/1989 (ITBI), parte do Código Tributário do Município de Santos (compilação 2026 da Secretaria de Finanças). Há alíquotas diferentes em casos específicos: Parcela financiada pelo SFH (1%); Cooperativas habitacionais e COHABs (0,5%).
Quanto se paga de ITBI na arrematação em leilão em Santos/SP?
Na arrematação, aplica-se a alíquota geral de 2%, salvo se a compra se enquadrar em regra diferenciada da lei municipal. A lei não traz base própria para arrematação; diz que na arrematação, adjudicação ou remição o imposto é pago em até 60 dias desses atos, antes da assinatura da carta (art. 10).
Qual é a base de cálculo do ITBI em Santos/SP?
O valor real, ou preço, do bem ou direito, sem dedução de encargos ou dívidas; na falta de outro indicador, o valor do instrumento de transmissão; em nenhuma hipótese inferior ao valor usado no exercício como base do IPTU (art. 7º, caput, §§ 1º e 2º).
Onde confirmar o valor do ITBI em Santos/SP?
Na Prefeitura de Santos, que calcula o imposto e emite a guia. Os dados desta página foram conferidos na fonte oficial em 28/10/2026; antes de pagar, confirme alíquota, base de cálculo, descontos e prazo com a prefeitura.