ITBI em São Carlos/SP: alíquota geral de 2,5% | Imóveis de Leilão

Resumo

Alíquota geral: 2,5%
Na arrematação: 2,5%
Regras diferenciadas: 1

Alíquotas diferenciadas

Regras da fonte oficial em que a alíquota é diferente de 2,5%
Situação	Alíquota	Condição	Artigo
Habitação de interesse social (AEIS/EHIS)	Isento (0%)	O imposto não incide sobre transmissões de unidades habitacionais em Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS) e Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social (EHIS), observados os critérios de renda da Lei nº 18.847/2018 (renda familiar mensal de até R$ 4.700,00 na área urbana ou anual de até R$ 66.600,00 na rural, corrigidos pelo índice municipal).	art. 3º, V (redação da Lei nº 23.836/2025)

Base de cálculo

Valor do imóvel ou dos direitos em condições normais de mercado, apurado no momento da transmissão e corrigido até o lançamento; o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se de mercado e só pode ser afastado por processo administrativo com prévia avaliação e direito de defesa (art. 6º e parágrafo único, redação da Lei nº 23.836/2025).

O que dizem a lei nacional e o STJ

O Código Tributário Nacional diz que a base de cálculo do ITBI é o valor venal, isto é, o valor pelo qual o imóvel seria vendido à vista em condições normais de mercado (art. 38 do CTN, com os §§ 1º a 4º incluídos pela Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026). Pela mesma regra, a prefeitura estima esse valor por critérios técnicos, precisa divulgar os critérios e o contribuinte pode contestar o valor apresentando avaliação contraditória, no procedimento da lei municipal.

Antes dessa mudança, em 24 de fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP) e fixou estas teses:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;”
“b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);”
“c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Na página do STJ, o tema aparece com recurso extraordinário pendente no Supremo Tribunal Federal (consulta em 28/10/2026). Se a prefeitura calcular o imposto sobre um valor maior que o do seu negócio, peça a memória de cálculo e consulte um advogado ou contador.

ITBI na arrematação em leilão

Na arrematação, aplica-se a alíquota geral de 2,5%, salvo se a compra se enquadrar em regra diferenciada da lei municipal.

Na arrematação em leilão ou hasta pública e na adjudicação, a base é o valor pelo qual o bem foi arrematado ou adjudicado, conforme o auto, salvo outro valor apurado em arbitramento administrativo do art. 7º (art. 9º); o prazo é de 30 dias da lavratura do auto de arrematação (art. 11, III), com o desconto de 30% se pago no prazo (art. 12).

Veja os imóveis em leilão em São Carlos/SP e some o ITBI ao lance na calculadora de arrematação (informe 2,5% no campo do ITBI).

Exemplo de cálculo

Exemplo com valor ilustrativo. A fórmula é: ITBI = base de cálculo × alíquota. Supondo uma base de cálculo de R$ 300.000,00:

Pela alíquota geral: R$ 300.000,00 × 2,5% = R$ 7.500,00

O valor é só um exemplo. A base de cálculo de verdade é a definida pela lei e pela prefeitura (veja acima) e, na arrematação, pode ser diferente do lance.

Bom saber

Quem paga o ITBI no prazo legal (15 dias da lavratura em financiamento bancário ou programa habitacional; 30 dias da lavratura do auto de arrematação, adjudicação ou remição) tem desconto de 30% sobre o imposto, o que equivale a 1,75% sobre a base.
A lei autoriza a Prefeitura a isentar do ITBI famílias do Minha Casa, Minha Vida com renda mensal de até R$ 4.700,00 (área urbana) ou anual de até R$ 66.600,00 (área rural), na lavratura da escritura.

Fonte oficial

Norma:: Lei Municipal nº 10.086, de 28/02/1989 (ITBI de São Carlos), na redação da Lei nº 23.836, de 28/11/2025
Artigos:: art. 10 (alíquota); arts. 6º, 7º e 9º (base e arrematação); arts. 11 e 12 (prazo e desconto); art. 3º, V (não incidência)
Alterações:: Lei nº 23.836, de 28/11/2025 (reescreveu os arts. 3º e 6º a 22); pelo art. 4º, a majoração vale a partir do exercício seguinte, respeitados 90 dias. Nenhuma lei posterior na ficha da Câmara.

“Art 10. O imposto devido será o resultado da aplicação da alíquota de 2,50% (dois inteiros e cinquenta centésimos por cento) sobre a base de cálculo fixada de acordo com o Art. 6º combinado com o art. 8º,”

Trecho literal da fonte oficial, conferido em 28/10/2026.

Confirme na prefeitura antes de pagar. Quem calcula o imposto e emite a guia é a Prefeitura de São Carlos; leis mudam e a prefeitura pode considerar valores, descontos e prazos que esta página não mostra.

Perguntas frequentes

Qual é a alíquota do ITBI em São Carlos/SP?

A alíquota geral é de 2,5%, segundo o art. 10 da Lei Municipal nº 10.086, de 28/02/1989 (ITBI de São Carlos), na redação da Lei nº 23.836, de 28/11/2025. Há alíquotas diferentes em casos específicos: Habitação de interesse social (AEIS/EHIS) (0%).

Quanto se paga de ITBI na arrematação em leilão em São Carlos/SP?

Na arrematação, aplica-se a alíquota geral de 2,5%, salvo se a compra se enquadrar em regra diferenciada da lei municipal. Na arrematação em leilão ou hasta pública e na adjudicação, a base é o valor pelo qual o bem foi arrematado ou adjudicado, conforme o auto, salvo outro valor apurado em arbitramento administrativo do art. 7º (art. 9º); o prazo é de 30 dias da lavratura do auto de arrematação (art. 11, III), com o desconto de 30% se pago no prazo (art. 12).

Qual é a base de cálculo do ITBI em São Carlos/SP?