Leilão SFI da Caixa: como funciona o 1º e o 2º leilão e como comprar

A lei manda o banco fazer o leilão em até 60 dias depois de registrar a consolidação da propriedade e, se o 1º leilão não atingir o valor do imóvel, fazer o 2º nos 15 dias seguintes (Lei 9.514, art. 27, caput e § 1º).

• 1º leilão: o mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato ou, se for maior, o valor que a prefeitura usa como base do ITBI (art. 24, VI e parágrafo único). A cartilha da Caixa resume: "Valor da garantia atualizada ou valor de avaliação da prefeitura, o que for maior" (cartilha Como comprar).
• 2º leilão: o mínimo é o valor integral da dívida, com despesas, seguros, tributos e condomínio. Se ninguém chegar a esse valor, o banco pode, "a seu exclusivo critério", aceitar lance de pelo menos metade da avaliação (art. 27, § 2º). Para financiamento de imóvel residencial do devedor, a lei repete o piso da dívida integral e diz que, sem lance que o alcance, a dívida se extingue (art. 26-A, §§ 3º e 4º). Na Caixa: "Total da dívida do contrato + despesas de consolidação" (cartilha).

Os valores exatos de cada imóvel estão no anexo do edital e no anúncio (edital, item 4.1). Se o 2º leilão não tiver lance suficiente, o banco fica com "a livre disponibilidade do imóvel" e pode vendê-lo depois por outros meios (Lei 9.514, art. 27, § 5º).

Até a data do 2º leilão, o ex-mutuário tem preferência para recomprar o imóvel pelo valor da dívida, somado às despesas, tributos e custos do leilão (Lei 9.514, art. 27, § 2º-B). Na Caixa, se ele exercer a preferência, o imóvel sai do leilão e não há comissão do leiloeiro (edital, item 7.4); se ele não se manifestar até a arrematação, perde a preferência (item 16.2). As regras de recompra estão no documento Direito de preferência da Caixa. Para você, o efeito prático é que o imóvel pode sumir do leilão até o último momento.

O edital admite lances "para pagamento à vista (recursos próprios), com recursos do FGTS ou com financiamento, apenas na modalidade SBPE, concedido pela CAIXA, conforme condições de pagamento de cada imóvel" (edital, item 4.2.1). Confira no anúncio, no dia do leilão, o que aquele imóvel aceita (item 4.2).

• Entrada: mínimo de 5% em recursos próprios (item 4.4.1).
• Teto: FGTS mais financiamento não podem passar do menor valor entre a proposta e a avaliação (item 4.5.2).
• FGTS: valem as condições gerais (imóvel residencial urbano, para sua moradia, sem financiamento ativo no SFH, entre outras) (FGTS na casa própria).
• À vista acima de R$ 500 mil: entrada em 2 dias úteis e o resto em 10 dias corridos (até R$ 7 milhões), 60 dias (até R$ 15 milhões) ou 120 dias (acima disso) (item 11.2.2). São prazos mais curtos que os da Venda Online.

• Comissão do leiloeiro: 5% do lance, paga no ato (item 7.1).
• Corretor: a escolha de uma imobiliária credenciada para assessorar é obrigatória e o custo é da Caixa (itens 10.1 e 10.1.1).
• ITBI, escritura, registro e emolumentos: do arrematante (item 11.4.2).
• Condomínio e IPTU atrasados: "devem ser levantados e quitados exclusivamente pelo adquirente" (item 19.4.1). A Caixa confirma que, no leilão, essas despesas são "totalmente de responsabilidade do comprador" (perguntas frequentes), salvo se o edital e o anúncio disserem expressamente outra coisa (cartilha do arrematante). A Lei 9.514 diz que o antigo devedor responde por impostos e condomínio até a data em que o banco ou seu sucessor é imitido na posse (art. 27, § 8º); se vale a pena cobrar dele depois é pergunta para um advogado.
• Regularização: reformas que mudem cômodos, averbação de áreas e regularização ficam com o adquirente (item 19.2).

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• Sem arrependimento: "Após a homologação do resultado, a arrematação não comporta arrependimento unilateral" (edital, item 9.4.2).
• Multa: desistir, perder prazo de comparecimento ou de pagamento custa 5% do lance para a Caixa, sem devolução da comissão do leiloeiro, e pode suspender seu cadastro por tempo indeterminado (itens 14.1, 14.3 e 14.4).
• Ações judiciais: podem existir mesmo sem aparecer no anúncio (item 19.2.1). A lei diz que, depois da arrematação, ações do antigo devedor sobre o contrato ou o procedimento de cobrança não impedem a reintegração de posse e se resolvem em perdas e danos, exceto a que discute a falta de notificação do devedor (Lei 9.514, art. 30, parágrafo único).
• Penhoras sobre o direito do devedor não impedem a consolidação nem a venda (art. 27, § 11).
• Ocupação: a desocupação é sua; a lei garante liminar com prazo de 60 dias (art. 30), mas ela depende de ação judicial.
• Venda "ad corpus": diferença de metragem não pode ser reclamada (item 19.1).

O leilão extrajudicial de imóvel hipotecado pelo Decreto-Lei 70/1966 acabou: o capítulo que tratava da execução extrajudicial (arts. 29 a 41) foi revogado pela Lei 14.711/2023, em vigor desde a publicação, em 31/10/2023 (Lei 14.711, arts. 18 e 19; Decreto-Lei 70). Hoje a hipoteca pode ser executada fora da Justiça pelo procedimento do art. 9º da própria Lei 14.711. O Leilão SFI da Caixa é o da alienação fiduciária, pela Lei 9.514.

O que significa Leilão SFI - Edital Único na Caixa?

É o leilão do imóvel retomado de um financiamento com alienação fiduciária, pela Lei 9.514/1997 (Sistema de Financiamento Imobiliário). Edital único quer dizer que o mesmo edital já marca o 1º e o 2º leilão, feitos online no site do leiloeiro.

Qual o lance mínimo no 2º leilão da Caixa?

Pela Lei 9.514, o valor integral da dívida com despesas, seguros, tributos e condomínio; a Caixa resume como total da dívida do contrato mais despesas de consolidação. O valor exato de cada imóvel está no anúncio e no anexo do edital.

No leilão SFI da Caixa quem paga condomínio e IPTU atrasados?

O arrematante. O edital diz que dívidas de condomínio e tributos devem ser levantadas e quitadas exclusivamente pelo adquirente, e a Caixa confirma que no leilão essas despesas são totalmente do comprador, salvo se o edital e o anúncio disserem expressamente outra coisa.

Posso usar FGTS ou financiamento no leilão SFI da Caixa?

Pode, se o anúncio do imóvel aceitar: o edital admite lances à vista, com FGTS ou com financiamento SBPE da Caixa, conforme as condições de cada imóvel. A entrada mínima é de 5% em recursos próprios, e você precisa informar a forma de pagamento ao leiloeiro no mesmo dia da arrematação.

Quanto é a comissão do leiloeiro no leilão da Caixa?

5% do lance vencedor, paga pelo arrematante diretamente ao leiloeiro no ato do leilão. A comissão não faz parte do lance e não é devolvida se você desistir.

O antigo dono pode recuperar o imóvel depois do leilão?

Ele tem direito de preferência para recomprar pelo valor da dívida e despesas até a data do 2º leilão; se exercer, o imóvel sai do leilão. Depois da arrematação, a lei diz que ações sobre o contrato ou o procedimento de cobrança não impedem a reintegração de posse e se resolvem em perdas e danos, exceto a que discute a notificação do devedor.