Como comprar imóvel da Caixa: passo a passo de cada modalidade

• Venda Direta Online (Compra Direta): sem disputa e sem cronômetro. Ganha a primeira proposta igual ou maior que o valor mínimo, e a homologação sai logo depois da proposta (Regras, itens 2.2.1 e 10.2). Não tem comissão de leiloeiro. Guia completo: Venda Direta Online da Caixa.
• Venda Online: disputa no site da Caixa enquanto o cronômetro corre. Vence a maior proposta quando ele zera; em caso de empate, a mais antiga. A Caixa homologa em até 5 dias úteis (itens 2.1.1, 9.1 e 10.1). Não tem comissão de leiloeiro.
• Licitação Aberta: disputa "exclusivamente online, no site do leiloeiro", com prazo de lances que se estende enquanto houver disputa. O vencedor paga 5% de comissão ao leiloeiro no ato, fora do lance (edital de Licitação Aberta, itens 1.1, 4.3.2 e 8.1).
• Leilão SFI (edital único): venda pela Lei 9.514/1997 do imóvel retomado de financiamento com alienação fiduciária, em 1º e 2º leilão no site do leiloeiro, com comissão de 5% paga pelo arrematante (cartilha Como comprar). Guia completo: Leilão SFI da Caixa.

A Venda Online e a Licitação Aberta seguem quase todo o roteiro dos outros dois guias (mesmos prazos de boleto, contrato e registro, mesma regra de despesas), por isso estão explicadas aqui e não em páginas separadas. A diferença prática: na Venda Online você disputa no site da Caixa e pode se arrepender em 7 dias; na Licitação Aberta o lance é no leiloeiro, há comissão de 5% e não existe direito de arrependimento (cartilha do arrematante).

Venda Online. Nos 5 minutos finais, cada proposta acima da maior registrada prorroga o cronômetro por mais 5 minutos, "recorrentemente, enquanto houver cobertura do maior lance" (Regras, item 2.1.1.1). A diferença entre sua proposta e o mínimo, ou a maior proposta, não pode passar de R$ 10.000,00 por vez (item 7.3). Quem está em 1º lugar não pode dar nova proposta no mesmo imóvel (item 7.5). Cada proposta aceita até 8 proponentes (item 6.2.1).

Licitação Aberta. O leiloeiro registra a proposta vencedora como à vista com recursos próprios; se você vai usar FGTS ou financiamento, é você quem altera a forma de pagamento no prazo do edital (edital, item 8.2). Vence quem der o maior valor acima do mínimo e pagar a comissão; se não pagar, o leiloeiro chama o seguinte (itens 7.2 e 7.3). A habilitação pede documento com foto, CPF e comprovante de endereço, além de procuração com firma reconhecida se for o caso (item 3.3.1). Imóvel que não vende na disputa pode voltar depois na Venda Online (item 22.1).

Cada imóvel tem as próprias condições, que aparecem no anúncio: só à vista com recursos próprios, ou recursos próprios com FGTS e/ou financiamento SBPE (Regras, item 8.1). "Não são aceitas outras formas de pagamento além das constantes no anúncio do imóvel" (item 8.1.1). As regras e os editais consultados não preveem parcelamento direto com a Caixa.

• Entrada: pelo menos 5% do valor da proposta em recursos próprios, mesmo que o financiamento cubra 100% (item 8.2.1), salvo em campanhas que dispensem a entrada (item 8.2.2).
• FGTS: só uma proposta ativa por vez indicando FGTS; propostas simultâneas viram à vista (itens 8.1.4 e 8.1.4.1). Para usar o FGTS, a Caixa exige, entre outros, três anos de trabalho sob o regime do FGTS, não ter financiamento ativo no SFH e não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha; o imóvel tem de ser residencial urbano, para sua moradia, com avaliação de até R$ 2.250.000,00 (FGTS na casa própria). Terreno, imóvel comercial e rural ficam de fora.
• Financiamento: só pessoa física (item 8.4.1), com crédito aprovado antes da proposta (aviso da Caixa).
• À vista acima de R$ 500 mil: a entrada vence em 2 dias úteis e o restante em 30 a 120 dias, conforme o valor, na Venda Online e na Compra Direta (item 12.1.4); no Leilão SFI os prazos são outros (veja o guia do Leilão SFI).

• Comissão do leiloeiro: 5% do lance, paga pelo comprador, só na Licitação Aberta e no Leilão; não faz parte do lance (cartilha Como comprar).
• Corretor credenciado: sem custo para você; a Caixa paga (perguntas frequentes). "Somente corretores credenciados CAIXA estão autorizados a intermediar a venda" (prevenção de fraudes).
• ITBI, escritura e registro: por conta do comprador, incluindo laudêmio e taxa de bombeiros quando houver (Regras, item 17.2.3). ITBI à vista (item 13.3.1).
• Exceção: imóveis da campanha "Comprou, Registrou", identificados no anúncio e vendidos só à vista, têm ITBI e custas de escritura e registro pagos pela Caixa (Regras, anexo IV, itens 25.1 a 25.4).
• FGTS na compra à vista: a Caixa cobra a Taxa de Intermediação do FGTS, conforme a tabela de tarifas (FGTS na casa própria).

Some tudo na calculadora de arrematação antes de propor.

Depende do imóvel e da modalidade. "Cada imóvel possui regras específicas quanto ao responsável pelo pagamento de despesas de natureza propter rem", e elas estão no anúncio (Regras, itens 16.2 e 16.3).

• Venda Online, Compra Direta e Licitação Aberta: em vários anúncios a regra é dividir: o comprador paga o condomínio até 10% do valor de avaliação e a Caixa paga o que passar disso; no exemplo da Caixa, imóvel avaliado em R$ 500 mil com R$ 60 mil de condomínio atrasado, a Caixa paga R$ 10 mil (aviso sobre despesas). Confira no anúncio a regra do seu imóvel. Se o anúncio e a proposta não disserem nada sobre condomínio, "os débitos serão pagos integralmente pela CAIXA" (item 16.3.1).
• Quando a Caixa paga parte: você ou o corretor levantam os débitos e mandam os comprovantes em até 60 dias da proposta; a Caixa paga em até 120 dias (itens 16.5.2 e 16.5.5). Não pague por conta própria esperando reembolso: não há ressarcimento sem autorização prévia (item 16.6.3).
• Leilão (1º e 2º leilão SFI): condomínio e IPTU são totalmente do comprador (perguntas frequentes), salvo se o edital e o anúncio disserem expressamente outra coisa (cartilha do arrematante).

Água, luz e gás de consumo ficam sempre com o comprador (item 17.2.4).

• Imóvel ocupado: os imóveis "são vendidos no estado de ocupação e conservação em que se encontram, ficando a cargo e ônus do comprador a sua desocupação" (Regras, item 21.5). Se não houver acordo, pode ser preciso entrar com ação judicial (perguntas frequentes). Some o tempo e o custo da desocupação na conta antes de propor.
• Sem visita: não há chaves para visitar (perguntas frequentes); avalie pela vizinhança, fotos, matrícula e edital.
• Desistência: depois do prazo de arrependimento (só na Venda Online e na Compra Direta), a Caixa retém 5% do valor da proposta e devolve o resto sem correção (itens 15.2 e 15.2.1). Na Licitação Aberta e no Leilão também se perde a comissão do leiloeiro (edital de Licitação Aberta, itens 16.2 e 16.2.1).
• Bloqueio: desistir ou perder prazos pode suspender seu cadastro "por tempo indeterminado até solicitar o desbloqueio" (item 15.3.1).
• Golpes: a Caixa não manda boleto e só corretores credenciados podem intermediar (prevenção de fraudes). Gere o boleto você mesmo no portal.
• Quem não pode comprar: menores de 18 anos e MEI (perguntas frequentes), além de dirigentes e alguns empregados da Caixa e parentes (Regras, item 3.2).

Documentos. Para financiar ou usar FGTS, a cartilha da Caixa lista: proposta e boleto impressos do portal com o comprovante de pagamento, documento de identificação, comprovante de residência, comprovante de estado civil e regime de bens, comprovante de renda dos últimos 2 meses, declaração de Imposto de Renda e simulação da operação (cartilha Como comprar). Na Licitação Aberta e no Leilão, o leiloeiro pede documento com foto, CPF e comprovante de endereço para habilitar.

Prazos (Venda Online e Compra Direta; Regras):

• Homologação: logo após a proposta (Compra Direta) ou em até 5 dias úteis (Venda Online);
• Arrependimento sem multa: 7 dias corridos da homologação (item 14.1);
• Boleto da entrada: 2 dias úteis da homologação (item 12.1);
• Ida à agência para financiamento ou FGTS: 3 dias úteis do pagamento do boleto (item 13.5.1);
• Escritura ou contrato: 30 dias corridos do resultado (item 13.2);
• Matrícula registrada: 60 dias da quitação ou da assinatura do financiamento (item 13.3.3).

Qual a diferença entre Venda Online e Venda Direta da Caixa?

Na Venda Online há disputa enquanto o cronômetro corre e vence a maior proposta quando ele zera. Na Venda Direta Online, que a Caixa hoje chama de Compra Direta, não há disputa: vence a primeira proposta igual ou maior que o valor mínimo. As duas são feitas no site da Caixa e não têm comissão de leiloeiro.

Posso oferecer menos que o valor anunciado pela Caixa?

Não. Segundo a Caixa, o valor anunciado na oferta do imóvel é o mínimo que ela aceita, e as regras dizem que propostas abaixo do valor mínimo de venda não são acatadas.

Imóvel da Caixa aceita FGTS e financiamento?

Só quando o anúncio do imóvel diz que aceita. Cada imóvel tem as próprias condições: só à vista, ou à vista com FGTS e/ou financiamento SBPE da Caixa. Mesmo com financiamento, a entrada mínima é de 5% do valor da proposta em recursos próprios.

Quem paga o condomínio atrasado do imóvel da Caixa?

Depende do anúncio. Em muitos imóveis de Venda Online, Compra Direta e Licitação Aberta o comprador paga até 10% do valor de avaliação e a Caixa paga o excedente. Se o anúncio não falar de condomínio, a Caixa paga. No leilão SFI, condomínio e IPTU são do comprador, salvo se o edital disser outra coisa.

Tem comissão de leiloeiro na compra de imóvel da Caixa?

Só na Licitação Aberta e no Leilão: 5% do lance, paga pelo comprador ao leiloeiro e fora do valor do lance. Na Venda Online e na Compra Direta não há leiloeiro, e o corretor credenciado é pago pela Caixa.

Posso desistir da compra de um imóvel da Caixa?

Na Venda Online e na Compra Direta há 7 dias corridos da homologação para se arrepender com devolução integral. Depois disso, a Caixa retém 5% do valor da proposta como multa. Na Licitação Aberta e no Leilão não há direito de arrependimento, e a comissão do leiloeiro não é devolvida.

Posso visitar o imóvel da Caixa antes de comprar?

A Caixa informa que não há previsão de chaves para visitação. Avalie pelo anúncio, pela matrícula, pelo edital e pela região, e considere que o imóvel pode estar ocupado.