Modelo de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
O contrato de promessa de compra e venda é o documento particular em que vendedor e comprador fixam preço, sinal, prazo do saldo e quem paga cada despesa até a escritura definitiva. No pós-leilão, é usado para revender o imóvel arrematado depois que ele já está registrado em seu nome.
Para que serve
Serve para amarrar a revenda antes da escritura: preço, sinal, saldo, entrega da posse, corretagem e o que acontece se alguém desistir.
A escritura pública continua necessária para imóveis acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil), e a propriedade só passa ao comprador com o registro (art. 1.245).
Quando usar
- Para revender o imóvel arrematado depois de registrar a compra na matrícula em seu nome.
- Quando o comprador paga um sinal agora e o saldo até a escritura (com recursos próprios ou financiamento).
Base legal
art. 481 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
Na compra e venda, um se obriga a transferir o domínio e o outro a pagar o preço em dinheiro.
arts. 417 e 418 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
O sinal (arras) é abatido do preço; se quem deu o sinal desistir, perde-o; se quem recebeu desistir, devolve em dobro (o sinal mais o equivalente), com correção, juros e honorários.
arts. 1.417 e 1.418 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
A promessa sem cláusula de arrependimento, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, dá ao comprador direito real à aquisição e o direito de exigir a escritura.
art. 108 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
A escritura pública é essencial para transferir imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país, salvo lei em contrário.
art. 725 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
A comissão do corretor é devida quando ele consegue o resultado previsto na mediação, mesmo que o negócio não se efetive por arrependimento das partes.
Textos conferidos no site oficial da legislação federal (planalto.gov.br) em outubro de 2026.
O que o modelo traz, cláusula por cláusula
Partes
Promitente vendedor (você, dono registrado do imóvel arrematado) e promissário comprador, com nome e qualificação.
Cláusula 1 – Objeto
Descrição do imóvel e número da matrícula, declaração de ônus e débitos existentes e declaração de vistoria pelo comprador.
Cláusulas 2 e 3 – Preço e pagamento
Preço total; sinal com data-limite, dividido entre a conta do vendedor e a da corretora; saldo com prazo em dias até a escritura e possibilidade de prorrogação por acordo escrito.
Cláusula 4 – Descumprimento
O sinal funciona como arras: quem deu e desistiu perde o sinal; quem recebeu e desistiu devolve o sinal mais o equivalente (art. 418 do Código Civil).
Cláusula 5 – Posse
Entrega das chaves e da posse com o pagamento integral do preço.
Cláusula 6 – Cessão
Proíbe o comprador de ceder o contrato sem autorização escrita do vendedor.
Cláusula 7 – Encargos e despesas
IPTU, condomínio e contas até a posse com o vendedor e depois com o comprador; ITBI, escritura, registro e certidões com o comprador; documentos que o vendedor entrega.
Cláusula 8 – Intermediação
Nome da corretora, valor e percentual dos honorários de corretagem e forma de pagamento.
Cláusulas 9 e 10 – Irretratabilidade e foro
Contrato sem cláusula de arrependimento, com obrigação de outorgar a escritura após o pagamento, e comarca escolhida para eventual disputa.
Assinaturas
Vendedor, comprador e duas testemunhas com nome e CPF.
O texto completo, pronto para preencher e baixar em PDF, DOCX ou TXT, fica no gerador de modelos de documentos (modelo liberado para assinantes).
Cuidados e erros comuns
- Só revenda depois que a sua compra estiver registrada na matrícula: até lá, para o cartório, o imóvel ainda não é seu (art. 1.245 do Código Civil).
- Peça ao comprador a aprovação do financiamento antes de assinar, se ele depender de banco para pagar o saldo.
- Defina por escrito quem paga ITBI, escritura e registro; o ITBI da revenda é um novo imposto, diferente do que você pagou no leilão.
- Registrar a promessa na matrícula protege o comprador (art. 1.417 do Código Civil); combine se isso será feito.
- Se o negócio envolve corretor, a comissão pode ser devida mesmo que as partes desistam depois (art. 725 do Código Civil).
O modelo é um ponto de partida e não substitui a orientação de um advogado para o seu caso.
Perguntas frequentes
Contrato particular substitui a escritura?
Não, para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos a escritura pública é essencial (art. 108 do Código Civil). O contrato particular fixa as condições até a escritura.
O que acontece com o sinal se o comprador desistir?
Pelo art. 418 do Código Civil, se quem deu o sinal não cumprir o contrato, a outra parte pode desfazer o negócio e ficar com o sinal.
Posso revender o imóvel antes de registrar a arrematação?
O mais seguro é registrar antes. A propriedade só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil).
Termos do glossário
Outros modelos e ferramentas
- Modelo de acordo de desocupação amigável (acordo de posse)
- Modelo de petição pós-arrematação (carta de arrematação e imissão na posse)
- Modelo de proposta de arrematação judicial parcelada
- Carta de intimação para desocupação (grátis, com tons à escolha)
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