Glossário de leilão de imóveis · Registro e documentos
Instrumento particular
Também chamado de: contrato particular, instrumento particular com força de escritura pública.
Instrumento particular é o documento escrito e assinado pelas próprias partes, sem ser lavrado por tabelião. Para imóveis, só substitui a escritura pública quando a lei permite, como nos contratos de financiamento do SFH e do SFI.
Como funciona
O instrumento particular prova o negócio entre as partes, mas seus efeitos contra terceiros dependem do registro. Para imóveis acima do limite do Código Civil, ele só serve como título de transferência quando uma lei especial autoriza, como a Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária e SFI) e a Lei 4.380/1964 (SFH).
Por isso bancos costumam vender imóveis retomados com financiamento por contrato particular com efeitos de escritura. Já um contrato de gaveta entre particulares, sem registro, não transfere a propriedade e não protege o comprador contra credores do vendedor.
Exemplo prático
Bruno arremata um imóvel em leilão de banco e financia parte do valor. A compra e o financiamento são feitos num único contrato particular com força de escritura, que ele registra na matrícula sem passar pelo tabelionato.
Base legal e fontes
art. 38 – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”
art. 61, § 5º – Lei do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 4.380/1964)
“entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular”
art. 221 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Escritura pública – Escritura pública é o documento lavrado por tabelião de notas que formaliza um negócio, como a compra e venda de um imóvel.
- Contrato de compra e venda – Contrato de compra e venda é o acordo em que o vendedor se obriga a transferir o imóvel e o comprador a pagar o preço em dinheiro.
- SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) – SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é o sistema criado pela Lei 9.514/1997 para promover o financiamento imobiliário em geral, em condições de mercado.
- SFH (Sistema Financeiro da Habitação) – SFH (Sistema Financeiro da Habitação) é o sistema criado pela Lei 4.380/1964 para facilitar a construção e a compra da casa própria, especialmente pela população de menor renda.
- Financiamento imobiliário – Financiamento imobiliário é o empréstimo de longo prazo para comprar um imóvel, pago em parcelas com juros e normalmente garantido pelo próprio imóvel.