Glossário de leilão de imóveis · Registro e documentos
Promessa de compra e venda
Também chamado de: compromisso de compra e venda, contrato de promessa, contrato preliminar.
Promessa de compra e venda é o contrato em que as partes se comprometem a fazer a venda definitiva no futuro, normalmente depois de pago o preço. Registrada e sem cláusula de arrependimento, dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel.
Como funciona
A promessa pode ser feita por instrumento público ou particular. Quando registrada na matrícula, o promitente comprador pode exigir a escritura definitiva do vendedor ou de quem recebeu os direitos dele e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel.
No leilão, a promessa aparece de dois jeitos: o imóvel penhorado pode ter promessa registrada em favor de outra pessoa, que precisa ser intimada; ou o que vai a leilão são os próprios direitos do promitente comprador, e não a propriedade. Confira no edital qual é o caso.
Exemplo prático
Um apartamento vai a leilão judicial por dívida do dono, mas a matrícula mostra promessa de compra e venda registrada para um terceiro que já pagou tudo. Sem a intimação desse promitente comprador, a venda pode ser ineficaz em relação a ele.
Base legal e fontes
art. 1.417 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”
art. 804, § 1º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“A alienação de bem objeto de promessa de compra e venda ou de cessão registrada será ineficaz em relação ao promitente comprador ou ao cessionário não intimado.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Promitente vendedor e promitente comprador – Promitente vendedor é quem promete vender o imóvel numa promessa de compra e venda; promitente comprador é quem promete comprá-lo e, em geral, paga o preço antes de receber a escritura definitiva.
- Direitos de compromissário comprador – Direitos de compromissário comprador são os direitos de quem assinou promessa de compra e venda de um imóvel: receber a escritura definitiva depois de cumprir o contrato.
- Cessão de direitos – Cessão de direitos é o contrato pelo qual alguém transfere a outra pessoa os direitos que tem sobre um imóvel, como os de uma promessa de compra e venda ou de um financiamento, sem que a propriedade em si esteja sendo vendida.
- Escritura pública – Escritura pública é o documento lavrado por tabelião de notas que formaliza um negócio, como a compra e venda de um imóvel.
- Cientificação da alienação judicial – Cientificação da alienação judicial é o aviso obrigatório, com pelo menos 5 dias de antecedência, que o CPC exige para o executado e para terceiros com direitos sobre o bem antes do leilão.