Glossário de leilão de imóveis · Processo judicial e execução
Invalidação da arrematação
Invalidação da arrematação é o desfazimento da venda em leilão judicial por preço vil ou outro vício. Deve ser alegada ao juiz em até 10 dias após o aperfeiçoamento da arrematação; depois de expedida a carta, só por ação autônoma.
Como funciona
O CPC prevê três situações que podem atingir uma arrematação já assinada: invalidação (preço vil ou outro vício), ineficácia (falta de intimação de certos credores e titulares de direitos) e resolução (falta de pagamento do preço ou da caução). O juiz decide se for provocado no prazo.
Passado o prazo sem alegação, expede-se a carta de arrematação. A partir daí, quem quiser invalidar a venda precisa entrar com ação autônoma, na qual o arrematante participa obrigatoriamente como litisconsorte. O CPC de 2015 não prevê os antigos “embargos à arrematação”.
Exemplo prático
Uma casa é arrematada em leilão judicial e, cinco dias depois, o executado alega no processo que o lance foi vil. O juiz reconhece o vício, invalida a arrematação e o depósito é devolvido ao arrematante.
Base legal e fontes
art. 903, § 1º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“I - invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício; II - considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804 ; III - resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.”
art. 903, § 2º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“O juiz decidirá acerca das situações referidas no § 1º, se for provocado em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação.”
art. 903, § 4º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Ação autônoma de invalidação da arrematação – Ação autônoma de invalidação da arrematação é o processo próprio que pode ser aberto para anular uma arrematação judicial depois de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega.
- Preço vil – Preço vil é o lance baixo demais que o juiz não aceita no leilão judicial.
- Desistência da arrematação – Desistência da arrematação é o direito do arrematante de desfazer a compra em leilão judicial e receber de volta o depósito, nos casos previstos no art.
- Arrematação perfeita, acabada e irretratável – Arrematação perfeita, acabada e irretratável é a arrematação judicial consolidada pela assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro.
- Cientificação da alienação judicial – Cientificação da alienação judicial é o aviso obrigatório, com pelo menos 5 dias de antecedência, que o CPC exige para o executado e para terceiros com direitos sobre o bem antes do leilão.
- Embargos à execução – Embargos à execução são a defesa do executado na execução de título extrajudicial, apresentada em processo próprio ligado à execução.