Glossário de leilão de imóveis · Processo judicial e execução
Cientificação da alienação judicial
Cientificação da alienação judicial é o aviso obrigatório, com pelo menos 5 dias de antecedência, que o CPC exige para o executado e para terceiros com direitos sobre o bem antes do leilão. Sem ela, a venda pode ser ineficaz contra quem não foi avisado.
Como funciona
O art. 889 do CPC lista quem deve ser cientificado: o executado (pelo advogado ou, sem advogado, por carta, mandado, edital ou outro meio), o coproprietário quando a penhora recai sobre fração ideal, titulares de usufruto e outros direitos reais, credores hipotecários, fiduciários ou com penhora anterior, promitentes compradores ou vendedores com promessa registrada e, para bem tombado, União, Estado e Município.
A falta de intimação de credor hipotecário e de outros titulares indicados no CPC torna a alienação ineficaz em relação a eles, e a arrematação pode ser declarada ineficaz. Antes de dar lance, confira no processo se todos os interessados que aparecem na matrícula foram intimados.
Exemplo prático
Um apartamento penhorado tem hipoteca registrada a favor de um banco que não é parte no processo. Antes do leilão, o banco precisa ser intimado; sem isso, a arrematação poderia ser considerada ineficaz em relação a ele.
Base legal e fontes
art. 889, caput e I – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência: I - o executado, por meio de seu advogado ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo;”
art. 804, caput – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético não intimado.”
art. 903, § 1º, II – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Intimação – Intimação é o ato que dá ciência a alguém de um ato ou termo do processo, como uma decisão, um prazo ou a data de um leilão.
- Credor hipotecário – Credor hipotecário é quem tem um imóvel como garantia de uma dívida por meio de hipoteca registrada na matrícula.
- Coproprietário – Coproprietário é cada um dos donos de um bem que pertence a mais de uma pessoa ao mesmo tempo, como irmãos que herdaram uma casa ou um casal que comprou um imóvel em nome dos dois.
- Invalidação da arrematação – Invalidação da arrematação é o desfazimento da venda em leilão judicial por preço vil ou outro vício.
- Edital de leilão judicial – Edital de leilão judicial é o edital publicado antes do leilão de um bem penhorado, com o conteúdo mínimo exigido pelo CPC.
- Ônus real – Ônus real é um direito de outra pessoa que recai sobre o imóvel e o acompanha mesmo se ele mudar de dono, como hipoteca, alienação fiduciária, usufruto e servidão.