Glossário de leilão de imóveis · Locação
Denúncia da locação
Também chamado de: denúncia do contrato de locação.
Denúncia da locação é o aviso pelo qual uma das partes encerra o contrato de aluguel. Quem compra um imóvel alugado pode denunciar a locação e dar 90 dias para o inquilino desocupar, salvo as exceções previstas em lei.
Como funciona
O adquirente precisa denunciar em até 90 dias contados do registro da compra; depois disso, a lei presume que concordou em manter a locação. A exceção é o contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e averbado na matrícula: aí o inquilino fica até o fim do prazo. O arrematante, como adquirente, em regra pode usar essa denúncia.
Nos imóveis retomados por alienação fiduciária, a Lei 9.514 tem regra própria: a locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupação, salvo se o credor concordou por escrito com ela, e a denúncia deve ser feita em até 90 dias da consolidação; essa condição precisa constar em cláusula destacada do contrato. Se o inquilino não sair, o passo seguinte costuma ser a ação de despejo.
Exemplo prático
Uma casa alugada é arrematada em leilão judicial e a carta é registrada em 1º de junho. O comprador envia a denúncia em 15 de junho, dentro dos 90 dias, e o inquilino passa a ter 90 dias para sair.
Base legal e fontes
art. 8º – Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)
“o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação”
art. 8º, § 2º – Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)
“A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso”
art. 27, § 7º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Cláusula de vigência – Cláusula de vigência é a cláusula do contrato de aluguel que obriga quem comprar o imóvel a respeitar a locação até o fim do prazo.
- Despejo (ação de despejo) – Despejo é a ação judicial que o locador usa para retomar o imóvel alugado quando a locação termina, seja qual for o motivo.
- Locatário (inquilino) – Locatário, ou inquilino, é quem usa o imóvel alugado pagando aluguel ao locador.
- Contrato de locação – Contrato de locação é o acordo em que o locador cede o uso e gozo do imóvel ao locatário, por prazo determinado ou não, em troca de aluguel.
- Consolidação da propriedade – Consolidação da propriedade é a averbação, na matrícula, de que o imóvel passou a ser do credor fiduciário de forma plena, porque o devedor intimado não pagou o atraso no prazo.
- Notificação extrajudicial – Notificação extrajudicial é o aviso formal feito fora de um processo judicial, com prova de que o destinatário recebeu.