Glossário de leilão de imóveis · Leilão e arrematação
Desconto sobre a avaliação
Desconto sobre a avaliação é a diferença percentual entre o valor de avaliação do imóvel e o lance mínimo ou o preço pelo qual ele é vendido no leilão. É a métrica mais usada para anunciar oportunidades, mas sozinha não diz se o negócio é bom.
Como funciona
A conta é: (avaliação − lance) ÷ avaliação × 100. O problema é que a avaliação pode estar acima ou abaixo do mercado, e o percentual ignora custos como comissão, impostos, dívidas, reforma e desocupação.
Para comparar imóveis, calcule também o desconto sobre o valor de mercado e o custo total da arrematação. No leilão judicial, se o valor do bem mudou depois da avaliação, as partes podem pedir nova avaliação, o que altera a base do desconto.
Exemplo prático
Uma casa avaliada em R$ 250 mil vai a segundo leilão com mínimo de R$ 125 mil, um desconto de 50%. Mas está ocupada, tem R$ 20 mil de condomínio atrasado a cargo do comprador e precisa de R$ 40 mil de reforma; somando comissão e ITBI, o desconto real sobre o mercado fica bem menor.
Base legal e fontes
art. 873, II – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Valor de avaliação – Valor de avaliação é a estimativa formal de quanto o imóvel vale, usada como referência no leilão.
- Valor de mercado – Valor de mercado é o preço pelo qual um imóvel provavelmente seria vendido hoje, à vista, entre comprador e vendedor bem informados e sem pressa.
- Custos da arrematação – Custos da arrematação são todos os gastos de quem compra em leilão além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, cartório, dívidas que o edital transferir ao comprador, desocupação e reformas.
- Segundo leilão – Segundo leilão é a nova tentativa de venda feita quando o primeiro não teve lance suficiente, em geral com valor mínimo menor.
- Retorno sobre o investimento (ROI) – Retorno sobre o investimento (ROI) é quanto um investimento rendeu em relação ao que foi gasto: o lucro dividido pelo total investido, em percentual.