Glossário de leilão de imóveis · Leilão e arrematação
Primeiro leilão
Primeiro leilão é a primeira data de venda do imóvel, em que o valor mínimo costuma ser o mais alto, ligado à avaliação ou ao valor do contrato. Sem lance que atinja esse mínimo, o imóvel segue para o segundo leilão.
Como funciona
Na alienação fiduciária, se o maior lance do primeiro leilão ficar abaixo do valor do imóvel estipulado para leilão (em regra, o indicado no contrato), o segundo leilão acontece nos 15 dias seguintes. Na execução extrajudicial de hipoteca, o mínimo do primeiro leilão é o maior valor entre o fixado no contrato e a avaliação feita pelo órgão público para o imposto de transmissão (ITBI).
No leilão judicial, o edital informa o preço mínimo de cada data, e quem quer pagar em prestações precisa apresentar proposta escrita até o início do primeiro leilão, por valor não inferior ao da avaliação. Acompanhar o primeiro leilão ajuda a medir se há concorrência pelo imóvel.
Exemplo prático
Um terreno dado em alienação fiduciária tem valor de leilão de R$ 600 mil no contrato. No primeiro leilão, o maior lance é de R$ 520 mil, insuficiente; o terreno vai para o segundo leilão, marcado para dentro de 15 dias, com mínimo calculado sobre a dívida.
Base legal e fontes
art. 27, § 1º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.”
art. 9º, § 5º – Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)
“não ser igual ou superior ao valor do imóvel estabelecido no contrato para fins de excussão ou ao valor de avaliação realizada pelo órgão público competente para cálculo do imposto sobre transmissão inter vivos, o que for maior”
art. 895, I – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da avaliação”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Segundo leilão – Segundo leilão é a nova tentativa de venda feita quando o primeiro não teve lance suficiente, em geral com valor mínimo menor.
- Lance mínimo – Lance mínimo é o menor valor que o leilão aceita como oferta numa determinada data, informado no edital e no site do leiloeiro.
- Valor de avaliação – Valor de avaliação é a estimativa formal de quanto o imóvel vale, usada como referência no leilão.
- Leilão extrajudicial – Leilão extrajudicial é o leilão promovido pelo próprio credor, sem processo judicial, para vender o imóvel dado em garantia de uma dívida não paga.
- Proposta de arrematação parcelada – Proposta de arrematação parcelada é a oferta escrita que o interessado apresenta no processo para comprar o bem penhorado em prestações.
- Praça – Praça é o nome antigo do leilão judicial, usado sobretudo para a venda de imóveis antes do Código de Processo Civil de 2015.