Glossário de leilão de imóveis · Leilão e arrematação
Valor de avaliação
Valor de avaliação é a estimativa formal de quanto o imóvel vale, usada como referência no leilão. Pode vir de laudo feito no processo judicial, do valor fixado no contrato de financiamento para fins de leilão ou da avaliação do banco vendedor.
Como funciona
No leilão judicial, o edital informa o valor da avaliação e o preço mínimo, e regras como a do preço vil usam a avaliação como base. Na alienação fiduciária, o contrato precisa indicar o valor do imóvel para venda em leilão e os critérios de revisão, e o primeiro leilão parte desse valor.
A avaliação pode estar desatualizada ou não refletir o estado real do imóvel: na CAIXA, descrições e áreas dos anúncios se baseiam em laudos feitos na época da concessão do crédito. Compare sempre com o valor de mercado da região antes de calcular o desconto.
Exemplo prático
Um apartamento aparece no leilão com avaliação de R$ 450 mil, feita anos atrás. Pesquisando o mesmo prédio, o interessado encontra unidades parecidas à venda por R$ 380 mil e passa a calcular seu lance a partir do valor de mercado, não da avaliação.
Base legal e fontes
art. 886, II – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado”
art. 24, VI – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão”
art. 27, § 1º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel”
CAIXA – Imóveis CAIXA: perguntas frequentes
“As descrições, fotos e áreas mencionadas no anúncio são apenas explicativas e podem não refletir a situação atual do imóvel, pois foram baseadas em laudos de avaliação feitos na época da concessão do crédito.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Avaliação judicial (laudo de avaliação) – Avaliação judicial é a apuração do valor do bem penhorado feita dentro do processo, em regra pelo oficial de justiça, ou por avaliador nomeado pelo juiz quando são necessários conhecimentos técnicos.
- Valor de mercado – Valor de mercado é o preço pelo qual um imóvel provavelmente seria vendido hoje, à vista, entre comprador e vendedor bem informados e sem pressa.
- Desconto sobre a avaliação – Desconto sobre a avaliação é a diferença percentual entre o valor de avaliação do imóvel e o lance mínimo ou o preço pelo qual ele é vendido no leilão.
- Preço vil – Preço vil é o lance baixo demais que o juiz não aceita no leilão judicial.
- Primeiro leilão – Primeiro leilão é a primeira data de venda do imóvel, em que o valor mínimo costuma ser o mais alto, ligado à avaliação ou ao valor do contrato.
- Valor venal – Valor venal é o valor que a prefeitura atribui ao imóvel para cobrar impostos como o IPTU e o ITBI.