Glossário de leilão de imóveis · Leilão e arrematação
Leilão extrajudicial
Leilão extrajudicial é o leilão promovido pelo próprio credor, sem processo judicial, para vender o imóvel dado em garantia de uma dívida não paga. O caso mais comum é o do financiamento com alienação fiduciária, regido pela Lei 9.514/1997.
Como funciona
Na alienação fiduciária, se o devedor não paga, a propriedade é consolidada em nome do credor no cartório de imóveis, e ele tem 60 dias, contados desse registro, para promover o leilão público. Se no primeiro leilão o maior lance ficar abaixo do valor do imóvel previsto no contrato, faz-se o segundo leilão nos 15 dias seguintes.
Desde a Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), o credor hipotecário também pode executar a hipoteca fora da Justiça, com leilão público que pode ser eletrônico. Nesses leilões, muitos imóveis estão ocupados; nos imóveis da CAIXA, por exemplo, a desocupação é responsabilidade do comprador.
Exemplo prático
Uma pessoa deixa de pagar o financiamento de uma casa com alienação fiduciária. Sem o pagamento após a intimação, o banco consolida a propriedade no cartório e marca dois leilões no site de um leiloeiro. No primeiro, ninguém oferece o valor do contrato; no segundo, a casa é vendida a quem cobre o mínimo exigido.
Base legal e fontes
art. 27, caput – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.”
art. 27, § 1º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.”
art. 9º, § 3º – Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)
“No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da averbação de que trata o § 2º deste artigo, o credor promoverá leilão público do imóvel hipotecado, que poderá ser realizado por meio eletrônico.”
CAIXA – Imóveis CAIXA: perguntas frequentes
“A desocupação do imóvel é responsabilidade do comprador.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Alienação fiduciária – Alienação fiduciária é a garantia em que o devedor transfere ao credor a propriedade do imóvel até quitar a dívida.
- Consolidação da propriedade – Consolidação da propriedade é a averbação, na matrícula, de que o imóvel passou a ser do credor fiduciário de forma plena, porque o devedor intimado não pagou o atraso no prazo.
- Lei 9.514/1997 – Lei 9.514/1997 é a lei que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a alienação fiduciária de imóveis.
- Execução extrajudicial da hipoteca – Execução extrajudicial da hipoteca é o procedimento criado pela Lei 14.711/2023 que permite ao credor cobrar a dívida hipotecária pelo cartório de registro de imóveis e vender o imóvel em leilão público, sem processo judicial, se o contrato previr esse caminho.
- Primeiro leilão – Primeiro leilão é a primeira data de venda do imóvel, em que o valor mínimo costuma ser o mais alto, ligado à avaliação ou ao valor do contrato.
- Segundo leilão – Segundo leilão é a nova tentativa de venda feita quando o primeiro não teve lance suficiente, em geral com valor mínimo menor.