Glossário de leilão de imóveis · Direitos sobre o imóvel
Ônus real
Também chamado de: ônus, encargo real.
Ônus real é um direito de outra pessoa que recai sobre o imóvel e o acompanha mesmo se ele mudar de dono, como hipoteca, alienação fiduciária, usufruto e servidão. Ele limita o uso ou a livre disposição do bem.
Como funciona
Nas garantias reais, o imóvel fica preso ao pagamento da dívida por vínculo real: se o devedor não pagar, o credor pode levá-lo à venda. Nos direitos de uso, como usufruto e servidão, o dono perde parte do aproveitamento do imóvel. Quando o ônus se extingue, faz-se a averbação de cancelamento na matrícula.
No leilão judicial, a venda de imóvel com hipoteca, penhor ou anticrese é ineficaz perante o credor que não foi intimado. Por isso, confira se todos os titulares de ônus da matrícula foram intimados e o que o edital diz sobre cada um deles.
Exemplo prático
Uma sala comercial vai a leilão numa execução trabalhista, mas a matrícula tem hipoteca em favor de um banco. Se o banco não for intimado, a arrematação não terá efeito contra ele, e a hipoteca poderá continuar sobre o imóvel.
Base legal e fontes
art. 1.419 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.”
art. 804, caput – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético não intimado.”
art. 167, II, 2 – Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)
“por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Gravame – Gravame é o nome popular para qualquer ônus ou restrição anotada na matrícula que pese sobre o imóvel, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade ou cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade.
- Direito real – Direito real é o direito que liga uma pessoa diretamente a uma coisa e vale contra todos, como a propriedade, o usufruto, a servidão, a hipoteca e o direito do promitente comprador.
- Hipoteca – Hipoteca é a garantia real em que o imóvel continua no nome do devedor, mas fica vinculado ao pagamento da dívida; se ela não for paga, o credor pode levá-lo a leilão e receber com preferência.
- Certidão de ônus reais – Certidão de ônus reais é o documento do Cartório de Registro de Imóveis que informa se existem hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto, servidões e outros ônus ou restrições registrados sobre o imóvel.
- Credor hipotecário – Credor hipotecário é quem tem um imóvel como garantia de uma dívida por meio de hipoteca registrada na matrícula.
- Cientificação da alienação judicial – Cientificação da alienação judicial é o aviso obrigatório, com pelo menos 5 dias de antecedência, que o CPC exige para o executado e para terceiros com direitos sobre o bem antes do leilão.