Glossário de leilão de imóveis · Direitos sobre o imóvel
Hipoteca
Também chamado de: garantia hipotecária.
Hipoteca é a garantia real em que o imóvel continua no nome do devedor, mas fica vinculado ao pagamento da dívida; se ela não for paga, o credor pode levá-lo a leilão e receber com preferência. É registrada na matrícula.
Como funciona
Diferente da alienação fiduciária, na hipoteca o credor não se torna proprietário: o imóvel fica no nome do devedor, que pode até constituir outra hipoteca sobre ele. Entre credores hipotecários, vale a ordem de registro.
Num leilão judicial de imóvel hipotecado, o credor hipotecário precisa ter sido notificado; sem isso, a arrematação não extingue a hipoteca registrada. Por isso, quem vai dar lance deve conferir na matrícula as hipotecas e se os credores foram intimados.
Desde a Lei 14.711/2023, a hipoteca também pode ser executada pelo cartório, sem processo, se o contrato previr esse procedimento.
Exemplo prático
Uma casa tem na matrícula uma hipoteca em favor de um banco e é penhorada numa ação de outro credor. Antes de arrematar no leilão judicial, o interessado confere no processo se o banco foi intimado, para não receber o imóvel ainda gravado.
Base legal e fontes
art. 1.419 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.”
art. 1.476 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.”
art. 1.501 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Credor hipotecário – Credor hipotecário é quem tem um imóvel como garantia de uma dívida por meio de hipoteca registrada na matrícula.
- Execução extrajudicial da hipoteca – Execução extrajudicial da hipoteca é o procedimento criado pela Lei 14.711/2023 que permite ao credor cobrar a dívida hipotecária pelo cartório de registro de imóveis e vender o imóvel em leilão público, sem processo judicial, se o contrato previr esse caminho.
- Ônus real – Ônus real é um direito de outra pessoa que recai sobre o imóvel e o acompanha mesmo se ele mudar de dono, como hipoteca, alienação fiduciária, usufruto e servidão.
- Alienação fiduciária – Alienação fiduciária é a garantia em que o devedor transfere ao credor a propriedade do imóvel até quitar a dívida.
- Matrícula do imóvel – Matrícula do imóvel é a ficha única e numerada que o Cartório de Registro de Imóveis mantém para cada imóvel.
- Gravame – Gravame é o nome popular para qualquer ônus ou restrição anotada na matrícula que pese sobre o imóvel, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade ou cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade.