Glossário de leilão de imóveis · Alienação fiduciária e execução extrajudicial
Alienação fiduciária
Também chamado de: alienação fiduciária de imóvel, alienação fiduciária em garantia.
Alienação fiduciária é a garantia em que o devedor transfere ao credor a propriedade do imóvel até quitar a dívida. Se não pagar, o credor consolida a propriedade em seu nome e leva o imóvel a leilão, sem processo judicial.
Como funciona
É a garantia comum nos financiamentos imobiliários feitos por bancos. A garantia nasce com o registro do contrato na matrícula do imóvel. Enquanto paga, o devedor (fiduciante) mora no imóvel; o credor (fiduciário) fica com uma propriedade que só serve de garantia e que se desfaz quando a dívida é quitada.
Se o devedor atrasa, o credor pede ao cartório de registro de imóveis que o intime a pagar em 15 dias. Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do credor, que deve promover o leilão público. É desse caminho que saem os imóveis anunciados como leilão de alienação fiduciária ou leilão SFI.
Para quem compra, o ponto de atenção é a ocupação: o imóvel costuma estar com o antigo morador. A lei garante a quem arremata nesse leilão a reintegração de posse com liminar, mas o processo exige tempo e advogado.
Exemplo prático
Ana financiou um apartamento com alienação fiduciária e parou de pagar. O banco pediu a intimação no cartório; ela não pagou no prazo e a propriedade foi consolidada em nome do banco, que então marcou o 1º e o 2º leilão. Um investidor que arremate o imóvel precisa considerar que Ana ainda pode estar morando lá.
Base legal e fontes
art. 22 – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”
art. 23 – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”
art. 26, § 1º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Fiduciante – Fiduciante é quem dá o imóvel em garantia na alienação fiduciária, normalmente o comprador que financiou o imóvel.
- Fiduciário (credor fiduciário) – Fiduciário, ou credor fiduciário, é quem recebe o imóvel em garantia na alienação fiduciária, em geral o banco que financiou a compra.
- Consolidação da propriedade – Consolidação da propriedade é a averbação, na matrícula, de que o imóvel passou a ser do credor fiduciário de forma plena, porque o devedor intimado não pagou o atraso no prazo.
- Purgação da mora – Purgação da mora é o pagamento do atraso, com juros, multas e despesas, que encerra a inadimplência e mantém o contrato.
- Leilão SFI – Leilão SFI é o leilão extrajudicial de imóvel retomado em contrato de alienação fiduciária regido pela Lei 9.514/1997.
- Lei 9.514/1997 – Lei 9.514/1997 é a lei que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a alienação fiduciária de imóveis.