Glossário de leilão de imóveis · Alienação fiduciária e execução extrajudicial
Execução extrajudicial da hipoteca
Também chamado de: leilão extrajudicial de imóvel hipotecado.
Execução extrajudicial da hipoteca é o procedimento criado pela Lei 14.711/2023 que permite ao credor cobrar a dívida hipotecária pelo cartório de registro de imóveis e vender o imóvel em leilão público, sem processo judicial, se o contrato previr esse caminho.
Como funciona
O devedor é intimado pelo cartório para pagar em 15 dias. Sem pagamento, o início da excussão é averbado na matrícula e o credor tem 60 dias para promover o leilão, que pode ser eletrônico. O 1º e o 2º leilão têm lances mínimos próprios, definidos na lei e informados no edital.
Até a venda, o devedor pode remir a execução pagando toda a dívida e as despesas. Com lance vencedor, um tabelião lavra a ata notarial de arrematação, que é o título do arrematante. A desocupação e a taxa de ocupação seguem as regras da alienação fiduciária.
Exemplo prático
Um imóvel residencial hipotecado vai a 1º leilão pelo cartório e não recebe lance suficiente. No 2º leilão, um investidor oferece o valor da dívida com despesas. Depois do pagamento, o tabelião lavra a ata notarial de arrematação, que o comprador registra na matrícula.
Base legal e fontes
art. 9º, § 1º – Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)
“pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel hipotecado, para purgação da mora no prazo de 15 (quinze) dias”
art. 9º, § 3º – Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)
“No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da averbação de que trata o § 2º deste artigo, o credor promoverá leilão público do imóvel hipotecado, que poderá ser realizado por meio eletrônico.”
art. 9º, § 15 – Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)
“como requisito de validade, expressa previsão do procedimento previsto neste artigo”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Hipoteca – Hipoteca é a garantia real em que o imóvel continua no nome do devedor, mas fica vinculado ao pagamento da dívida; se ela não for paga, o credor pode levá-lo a leilão e receber com preferência.
- Execução extrajudicial – Execução extrajudicial é a cobrança de uma dívida com garantia imobiliária feita pelo cartório de registro de imóveis, sem processo na Justiça, que termina com a venda do imóvel em leilão público.
- Ata notarial de arrematação – Ata notarial de arrematação é o documento lavrado por tabelião de notas ao final da execução extrajudicial da hipoteca, com os dados das intimações e do leilão.
- Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) – Marco Legal das Garantias é o nome dado à Lei 14.711/2023, que mudou as regras de garantias de crédito: alterou a Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária), criou a execução extrajudicial da hipoteca e revogou a execução do Decreto-Lei 70/1966.
- Decreto-Lei 70/1966 – Decreto-Lei 70/1966 é a norma que, por décadas, regulou a execução extrajudicial de hipotecas.
- Remição – Remição é o pagamento que livra o bem da venda: o executado quita a dívida (remição da execução) ou, no leilão de bem hipotecado, oferece o mesmo valor do maior lance (remição do bem).