Glossário de leilão de imóveis · Impostos e custos
Laudêmio
Também chamado de: taxa de laudêmio.
Laudêmio é o valor pago ao senhorio direto quando o domínio útil de um imóvel aforado, ou a ocupação de terreno da União, é transferido de forma onerosa. Nos terrenos da União, é de 5% do valor atualizado do domínio pleno, sem benfeitorias.
Como funciona
Nos imóveis da União, a transferência onerosa entre vivos depende do pagamento prévio do laudêmio, que a lei atribui ao vendedor. Nas enfiteuses particulares antigas, o Código Civil proíbe cobrar laudêmio sobre construções ou plantações.
Em leilão, o edital pode dizer quem arca com o laudêmio; não presuma. Na alienação fiduciária de bem enfitêutico, a lei exige o laudêmio também quando o domínio útil se consolida no credor. Coloque esse custo e a certidão da SPU no planejamento antes de dar lance.
Exemplo prático
Um apartamento em terreno de marinha tem terreno avaliado pela SPU em R$ 200 mil. O laudêmio de 5% corresponde a R$ 10 mil. Se o edital transferir esse custo ao arrematante, ele precisa somar o valor ao lance.
Base legal e fontes
art. 3º, caput – Decreto-Lei do foro e laudêmio da União (Decreto-Lei 2.398/1987)
“dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias”
art. 2.038, § 1º, I – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações”
art. 22, § 1º, I – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Foro (pensão anual do aforamento) – Foro é a quantia anual que o foreiro (quem tem o domínio útil) paga ao senhorio direto pelo uso de um imóvel aforado.
- Enfiteuse (aforamento) – Enfiteuse, ou aforamento, é o direito real em que o dono (senhorio) transfere a outra pessoa (enfiteuta ou foreiro) o domínio útil do imóvel, em troca de uma pensão anual, o foro, e do laudêmio nas vendas.
- Terreno de marinha – Terreno de marinha é a faixa de 33 metros de terra, medida a partir da linha do preamar médio de 1831, na costa, nas margens de rios e lagoas com influência das marés e ao redor de ilhas.
- SPU (Secretaria do Patrimônio da União) – SPU é a sigla do órgão federal que administra os imóveis da União, como terrenos de marinha e acrescidos.
- Certidão enfitêutica – Certidão enfitêutica é o nome dado ao documento, emitido por quem tem o domínio direto, que informa a situação de um imóvel foreiro, como foro e laudêmio, e permite sua transferência.
- Custos da arrematação – Custos da arrematação são todos os gastos de quem compra em leilão além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, cartório, dívidas que o edital transferir ao comprador, desocupação e reformas.