Glossário de leilão de imóveis · Direitos sobre o imóvel
Enfiteuse (aforamento)
Também chamado de: aforamento, emprazamento, enfiteuta, senhorio direto.
Enfiteuse, ou aforamento, é o direito real em que o dono (senhorio) transfere a outra pessoa (enfiteuta ou foreiro) o domínio útil do imóvel, em troca de uma pensão anual, o foro, e do laudêmio nas vendas.
Como funciona
O Código Civil de 2002 proibiu criar novas enfiteuses, mas as já existentes continuam valendo pelas regras antigas até serem extintas. A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos segue lei especial e é muito comum em cidades litorâneas.
No leilão, imóvel em regime de enfiteuse exige atenção: há foro anual, laudêmio na transferência e, nos terrenos da União, providências junto à SPU. No leilão judicial, a venda do imóvel com enfiteuse é ineficaz perante o enfiteuta que não foi intimado.
Exemplo prático
Um apartamento à beira-mar vai a leilão e a matrícula informa que o terreno é aforado pela União. O arrematante compra o domínio útil e passará a pagar o foro anual, além de providenciar a transferência do cadastro na SPU.
Base legal e fontes
art. 2.038, caput – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior”
art. 2.038, § 2º – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.”
art. 804, § 4º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“A alienação de imóvel sobre o qual tenha sido instituída enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso será ineficaz em relação ao enfiteuta ou ao concessionário não intimado.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Foro (pensão anual do aforamento) – Foro é a quantia anual que o foreiro (quem tem o domínio útil) paga ao senhorio direto pelo uso de um imóvel aforado.
- Laudêmio – Laudêmio é o valor pago ao senhorio direto quando o domínio útil de um imóvel aforado, ou a ocupação de terreno da União, é transferido de forma onerosa.
- Domínio útil – Domínio útil é o direito de usar, aproveitar e vender um imóvel aforado, pertencente ao foreiro (enfiteuta).
- Domínio direto – Domínio direto é a parte da propriedade que fica com o senhorio num imóvel aforado.
- Imóvel foreiro – Imóvel foreiro é o imóvel submetido a enfiteuse (aforamento): o ocupante tem o domínio útil e paga foro anual ao senhorio, que guarda o domínio direto.
- Terreno de marinha – Terreno de marinha é a faixa de 33 metros de terra, medida a partir da linha do preamar médio de 1831, na costa, nas margens de rios e lagoas com influência das marés e ao redor de ilhas.