Glossário de leilão de imóveis · Direitos sobre o imóvel
Terreno de marinha
Também chamado de: terrenos de marinha e acrescidos, acrescido de marinha.
Terreno de marinha é a faixa de 33 metros de terra, medida a partir da linha do preamar médio de 1831, na costa, nas margens de rios e lagoas com influência das marés e ao redor de ilhas. Pertence à União.
Como funciona
Também são da União os acrescidos de marinha. Particulares podem ter o domínio útil (aforamento) ou a inscrição de ocupação, pagando foro ou taxa de ocupação, e laudêmio nas transferências onerosas.
Muitos imóveis em cidades litorâneas estão nessa situação, inclusive apartamentos. Em leilão, verifique na matrícula e na SPU se o imóvel está em terreno da União, porque isso traz custos anuais, laudêmio na transferência e providências junto à SPU.
Exemplo prático
Um apartamento na orla de Vitória vai a leilão. A matrícula informa que o terreno é de marinha, sob regime de ocupação. Antes do lance, o interessado consulta a SPU para saber se há débitos de taxa de ocupação e quanto será o laudêmio.
Base legal e fontes
art. 2º – Decreto-Lei dos Bens Imóveis da União (Decreto-Lei 9.760/1946)
“São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831”
art. 20, VII – Constituição Federal (Constituição de 1988)
“VII - os terrenos de marinha e seus acrescidos;”
art. 3º, caput – Decreto-Lei do foro e laudêmio da União (Decreto-Lei 2.398/1987)
“do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou de cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- SPU (Secretaria do Patrimônio da União) – SPU é a sigla do órgão federal que administra os imóveis da União, como terrenos de marinha e acrescidos.
- Laudêmio – Laudêmio é o valor pago ao senhorio direto quando o domínio útil de um imóvel aforado, ou a ocupação de terreno da União, é transferido de forma onerosa.
- Foro (pensão anual do aforamento) – Foro é a quantia anual que o foreiro (quem tem o domínio útil) paga ao senhorio direto pelo uso de um imóvel aforado.
- Enfiteuse (aforamento) – Enfiteuse, ou aforamento, é o direito real em que o dono (senhorio) transfere a outra pessoa (enfiteuta ou foreiro) o domínio útil do imóvel, em troca de uma pensão anual, o foro, e do laudêmio nas vendas.
- Imóvel foreiro – Imóvel foreiro é o imóvel submetido a enfiteuse (aforamento): o ocupante tem o domínio útil e paga foro anual ao senhorio, que guarda o domínio direto.