Glossário de leilão de imóveis · Processo judicial e execução
Execução judicial
Também chamado de: cobrança judicial.
Execução judicial é a cobrança de uma dívida conduzida por um juiz, dentro de um processo, que pode terminar com a venda do imóvel penhorado em leilão judicial. Ela se diferencia da execução extrajudicial, feita sem juiz, típica da alienação fiduciária.
Como funciona
Na execução judicial, o imóvel só vai a leilão depois de penhora, avaliação e intimação das pessoas que a lei manda cientificar. Antes do leilão, o exequente pode preferir ficar com o bem (adjudicação) ou pedir a alienação por iniciativa particular; não havendo nenhuma das duas, o bem vai a leilão judicial, eletrônico ou presencial, conduzido por leiloeiro público.
Para o comprador, a diferença prática é que tudo passa pelo processo: o edital é expedido pelo juízo, o auto de arrematação é assinado pelo juiz e a carta de arrematação sai da vara. Os prazos e os meios de contestar a venda seguem o Código de Processo Civil, e não a Lei 9.514/1997, que rege o leilão da alienação fiduciária.
Exemplo prático
Um banco com crédito garantido por hipoteca decide cobrar na Justiça. A casa do devedor é penhorada, avaliada em R$ 500 mil e, como o banco não pede a adjudicação, vai a leilão judicial eletrônico com leiloeiro designado pelo juiz. Quem arremata recebe a carta de arrematação expedida no próprio processo.
Base legal e fontes
art. 879 – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“A alienação far-se-á: I - por iniciativa particular; II - em leilão judicial eletrônico ou presencial.”
art. 881, caput e § 1º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“A alienação far-se-á em leilão judicial se não efetivada a adjudicação ou a alienação por iniciativa particular. § 1º O leilão do bem penhorado será realizado por leiloeiro público.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Leilão judicial – Leilão judicial é a venda pública de um bem penhorado, ordenada pelo juiz dentro de um processo, para pagar a dívida cobrada do dono.
- Execução extrajudicial – Execução extrajudicial é a cobrança de uma dívida com garantia imobiliária feita pelo cartório de registro de imóveis, sem processo na Justiça, que termina com a venda do imóvel em leilão público.
- Execução – Execução é o processo, ou a fase do processo, em que o credor usa a força do Estado para receber o que lhe é devido, com penhora e venda de bens do devedor.
- Adjudicação – Adjudicação é a transferência do bem penhorado ao próprio credor, ou a outros legitimados, como forma de pagamento, por preço não inferior ao da avaliação.
- Alienação por iniciativa particular – Alienação por iniciativa particular é a venda do bem penhorado feita pelo próprio credor ou por corretor ou leiloeiro credenciado, sem leilão, nas condições fixadas pelo juiz.
- Carta de arrematação – Carta de arrematação é o documento expedido no processo que serve de título para registrar no cartório de imóveis a propriedade do bem arrematado em leilão judicial.