Glossário de leilão de imóveis · Processo judicial e execução
Execução fiscal
Também chamado de: executivo fiscal.
Execução fiscal é o processo judicial que a União, os estados, o Distrito Federal, os municípios e suas autarquias usam para cobrar a dívida ativa, como impostos atrasados. Pode terminar com o leilão do imóvel penhorado do devedor.
Como funciona
É regida pela Lei 6.830/1980 e, de forma subsidiária, pelo CPC, e tem como base a certidão de dívida ativa. Os bens penhorados são vendidos em leilão público, e cabe ao arrematante pagar a comissão do leiloeiro e as demais despesas indicadas no edital.
A Fazenda Pública pode adjudicar o bem antes do leilão pelo preço da avaliação, se a execução não for embargada ou se os embargos forem rejeitados. Quando a dívida cobrada é o IPTU do próprio imóvel, veja no edital se o saldo será pago com o preço ou ficará com quem arrematar.
Exemplo prático
O município cobra R$ 40 mil de IPTU de um terreno vazio. Sem pagamento nem embargos, o terreno é penhorado, avaliado em R$ 220 mil e vai a leilão. O arrematante paga o lance, a comissão do leiloeiro e as despesas previstas no edital.
Base legal e fontes
art. 1º – Lei de Execução Fiscal (Lei 6.830/1980)
“A execução judicial para cobrança da Dívida Ativa da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e respectivas autarquias será regida por esta Lei e, subsidiariamente, pelo Código de Processo Civil.”
art. 23, § 2º – Lei de Execução Fiscal (Lei 6.830/1980)
“Cabe ao arrematante o pagamento da comissão do leiloeiro e demais despesas indicadas no edital.”
art. 24, I – Lei de Execução Fiscal (Lei 6.830/1980)
“A Fazenda Pública poderá adjudicar os bens penhorados: I - antes do leilão, pelo preço da avaliação, se a execução não for embargada ou se rejeitados os embargos;”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Dívida ativa – Dívida ativa é o crédito de um ente público, tributário ou não, que não foi pago e foi inscrito oficialmente pelo órgão competente.
- Certidão de Dívida Ativa (CDA) – Certidão de Dívida Ativa (CDA) é o documento que comprova a inscrição de um débito em dívida ativa e serve de título executivo para a execução fiscal.
- Fazenda Pública – Fazenda Pública é o nome dado ao poder público, como a União, os estados, o Distrito Federal, os municípios e suas autarquias, quando atua em processo, especialmente para cobrar tributos e outros créditos.
- Débito de IPTU – Débito de IPTU é o imposto municipal sobre o imóvel urbano que ficou sem pagar.
- Leilão judicial – Leilão judicial é a venda pública de um bem penhorado, ordenada pelo juiz dentro de um processo, para pagar a dívida cobrada do dono.