Glossário de leilão de imóveis · Processo judicial e execução
Alienação por iniciativa particular
Alienação por iniciativa particular é a venda do bem penhorado feita pelo próprio credor ou por corretor ou leiloeiro credenciado, sem leilão, nas condições fixadas pelo juiz. É uma alternativa ao leilão judicial prevista no CPC.
Como funciona
O credor pode pedi-la quando não há adjudicação. O juiz fixa o prazo, a forma de divulgação, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem. A venda se formaliza por termo nos autos e gera a carta de alienação.
Os tribunais podem regulamentar o procedimento e o credenciamento de corretores e leiloeiros, que devem ter pelo menos 3 anos de exercício profissional. Para o comprador, a vantagem é negociar sem disputa de lances; o cuidado é conferir no processo se a venda foi autorizada e se segue as condições do juiz.
Exemplo prático
Numa execução, o credor pede para vender um apartamento por iniciativa particular. O juiz autoriza a venda em 90 dias, por no mínimo R$ 350 mil à vista, com corretor credenciado no tribunal. Um comprador fecha nesse valor, assina o termo nos autos e recebe a carta de alienação.
Base legal e fontes
art. 880, caput – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário.”
art. 880, § 1º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem.”
art. 880, § 3º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“dispor sobre o credenciamento dos corretores e leiloeiros públicos, os quais deverão estar em exercício profissional por não menos que 3 (três) anos.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Carta de alienação – Carta de alienação é o título expedido quando o imóvel penhorado é vendido por iniciativa particular, sem leilão, e serve para registrar a propriedade em nome do adquirente.
- Adjudicação – Adjudicação é a transferência do bem penhorado ao próprio credor, ou a outros legitimados, como forma de pagamento, por preço não inferior ao da avaliação.
- Leilão judicial – Leilão judicial é a venda pública de um bem penhorado, ordenada pelo juiz dentro de um processo, para pagar a dívida cobrada do dono.
- Leiloeiro credenciado – Leiloeiro credenciado é o leiloeiro oficial cadastrado e aceito por um tribunal ou por um vendedor, como a CAIXA, para conduzir os seus leilões.
- Corretor ou imobiliária credenciada – Corretor ou imobiliária credenciada é o profissional autorizado pela CAIXA a ajudar o comprador de imóveis do banco em todas as etapas, da proposta à desocupação.