Glossário de leilão de imóveis · Direitos sobre o imóvel
Domínio útil
Também chamado de: foreiro, enfiteuta.
Domínio útil é o direito de usar, aproveitar e vender um imóvel aforado, pertencente ao foreiro (enfiteuta). O senhorio fica com o domínio direto e recebe o foro e o laudêmio.
Como funciona
Na prática, quem tem o domínio útil age como dono: mora, aluga e vende, mas deve pagar o foro e, nas vendas, o laudêmio. Nos imóveis da União, depois de registrar a compra o adquirente tem 60 dias para pedir a transferência das obrigações enfitêuticas para seu nome, sob pena de multa.
Quando um imóvel em terreno aforado vai a leilão, o que se vende normalmente é o domínio útil. O lance compra esse direito, e não a propriedade plena do terreno.
Exemplo prático
Ao arrematar uma casa em terreno aforado da União, Pedro registra a carta de arrematação e, em seguida, pede à SPU a transferência do aforamento para seu nome, dentro do prazo legal, para não pagar multa.
Base legal e fontes
art. 116, caput – Decreto-Lei dos Bens Imóveis da União (Decreto-Lei 9.760/1946)
“Efetuada a transação e transcrito o título no Registro de Imóveis, o adquirente, exibindo os documentos comprobatórios, deverá requerer, no prazo de 60 (sessenta) dias, que para o seu nome se transfiram as obrigações enfitêuticas.”
art. 116, § 2º – Decreto-Lei dos Bens Imóveis da União (Decreto-Lei 9.760/1946)
“adquirente estará sujeito à multa de 0,50% (cinquenta centésimos por cento), por mês ou fração, sobre o valor do terreno, caso não requeira a transferência no prazo estabelecido”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Domínio direto – Domínio direto é a parte da propriedade que fica com o senhorio num imóvel aforado.
- Enfiteuse (aforamento) – Enfiteuse, ou aforamento, é o direito real em que o dono (senhorio) transfere a outra pessoa (enfiteuta ou foreiro) o domínio útil do imóvel, em troca de uma pensão anual, o foro, e do laudêmio nas vendas.
- Imóvel foreiro – Imóvel foreiro é o imóvel submetido a enfiteuse (aforamento): o ocupante tem o domínio útil e paga foro anual ao senhorio, que guarda o domínio direto.
- Laudêmio – Laudêmio é o valor pago ao senhorio direto quando o domínio útil de um imóvel aforado, ou a ocupação de terreno da União, é transferido de forma onerosa.
- SPU (Secretaria do Patrimônio da União) – SPU é a sigla do órgão federal que administra os imóveis da União, como terrenos de marinha e acrescidos.