Glossário de leilão de imóveis · Leilão e arrematação
Leilão SFI
Também chamado de: leilão de alienação fiduciária, leilão da Lei 9.514.
Leilão SFI é o leilão extrajudicial de imóvel retomado em contrato de alienação fiduciária regido pela Lei 9.514/1997. Pode ter duas datas: no 1º leilão, o mínimo é o valor do imóvel; no 2º, o mínimo acompanha a dívida com despesas e encargos.
Como funciona
O leilão é promovido pelo credor depois da consolidação da propriedade. Se o 1º leilão não alcançar o valor do imóvel, o 2º ocorre nos 15 dias seguintes. Até o 2º leilão, o ex-devedor pode recomprar o imóvel, o que pode cancelar a disputa.
Quem arremata tem direito à reintegração de posse com liminar se o imóvel estiver ocupado. Nos leilões da CAIXA, condomínio e IPTU ficam por conta do comprador e há comissão de 5% ao leiloeiro; em outros bancos, confira no edital.
Exemplo prático
Um imóvel avaliado no contrato em R$ 400 mil não recebe lance no 1º leilão. No 2º leilão, realizado dentro dos quinze dias seguintes, o lance mínimo cai para R$ 230 mil, que é a dívida com despesas e encargos. O arrematante soma a esse valor a comissão, o ITBI e os custos de desocupação.
Base legal e fontes
art. 27, § 2º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas”
art. 27, § 1º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel”
art. 27, § 1º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes”
CAIXA – Imóveis CAIXA: perguntas frequentes
“Para imóveis adquiridos em leilão, as despesas de condomínio e IPTU serão totalmente de responsabilidade do comprador.”
“A comissão do leiloeiro, 5% do valor da proposta, é paga pelo comprador.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) – SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é o sistema criado pela Lei 9.514/1997 para promover o financiamento imobiliário em geral, em condições de mercado.
- Primeiro leilão – Primeiro leilão é a primeira data de venda do imóvel, em que o valor mínimo costuma ser o mais alto, ligado à avaliação ou ao valor do contrato.
- Segundo leilão – Segundo leilão é a nova tentativa de venda feita quando o primeiro não teve lance suficiente, em geral com valor mínimo menor.
- Valor da dívida (no leilão fiduciário) – Valor da dívida, no leilão de alienação fiduciária, é o saldo devedor do contrato na data do leilão, com juros, multas e demais encargos contratuais.
- Direito de preferência do devedor fiduciante – Direito de preferência do devedor fiduciante é o direito de recomprar o imóvel retomado pelo credor, da consolidação até a data do 2º leilão, pagando a dívida com despesas, encargos e os tributos pagos na retomada.
- Leilão extrajudicial – Leilão extrajudicial é o leilão promovido pelo próprio credor, sem processo judicial, para vender o imóvel dado em garantia de uma dívida não paga.