Glossário de leilão de imóveis · Alienação fiduciária e execução extrajudicial
Fiduciante
Também chamado de: devedor fiduciante.
Fiduciante é quem dá o imóvel em garantia na alienação fiduciária, normalmente o comprador que financiou o imóvel. Ele fica com o uso do bem enquanto paga e recupera a propriedade plena quando quita a dívida.
Como funciona
O fiduciante tem o direito de usar o imóvel por sua conta e risco enquanto estiver em dia, e a lei lhe dá um direito real de aquisição: quitando a dívida, a propriedade volta inteira para ele. Enquanto isso, cabe a ele pagar IPTU e condomínio.
Se ficar inadimplente, o fiduciante é intimado pelo cartório para pagar o atraso. Depois da consolidação, ainda tem direito de preferência para recomprar o imóvel e, se o imóvel for vendido por mais do que a dívida e as despesas, tem direito à sobra.
Em leilões judiciais às vezes se vendem os direitos do fiduciante, e não o imóvel. Quem compra esses direitos assume a posição de devedor perante o banco; por isso, leia com atenção o que exatamente está sendo vendido.
Exemplo prático
João comprou uma casa financiada e assinou contrato com alienação fiduciária: ele é o fiduciante. Mora na casa e paga IPTU e condomínio; o banco é o fiduciário. Quando quitar a última parcela, o banco deve fornecer o termo de quitação para cancelar a garantia na matrícula.
Base legal e fontes
art. 24, V – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de inadimplência”
art. 1.368-B – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.”
art. 23, § 2º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Alienação fiduciária – Alienação fiduciária é a garantia em que o devedor transfere ao credor a propriedade do imóvel até quitar a dívida.
- Fiduciário (credor fiduciário) – Fiduciário, ou credor fiduciário, é quem recebe o imóvel em garantia na alienação fiduciária, em geral o banco que financiou a compra.
- Terceiro fiduciante – Terceiro fiduciante é quem dá o próprio imóvel em alienação fiduciária para garantir a dívida de outra pessoa ou empresa.
- Direitos do fiduciante – Direitos do fiduciante são os direitos de quem comprou um imóvel com alienação fiduciária: ter a posse direta e recuperar a propriedade plena ao quitar a dívida.
- Direito de preferência do devedor fiduciante – Direito de preferência do devedor fiduciante é o direito de recomprar o imóvel retomado pelo credor, da consolidação até a data do 2º leilão, pagando a dívida com despesas, encargos e os tributos pagos na retomada.
- Saldo de leilão (sobra) – Saldo de leilão, ou sobra, é o que resta do preço do imóvel vendido no leilão de alienação fiduciária depois de pagas a dívida, as despesas e os encargos.