Glossário de leilão de imóveis · Impostos e custos
Valor venal
Também chamado de: valor venal de referência.
Valor venal é o valor que a prefeitura atribui ao imóvel para cobrar impostos como o IPTU e o ITBI. Ele não se confunde com o preço pago no leilão nem com o valor de avaliação do edital.
Como funciona
Para o IPTU, a base de cálculo é o valor venal, e a Constituição permite que o Poder Executivo municipal o atualize conforme critérios da lei municipal. O número costuma aparecer no carnê do IPTU ou no cadastro imobiliário da prefeitura.
No leilão convivem três números diferentes: o valor de avaliação (do laudo do processo ou do banco), o lance efetivamente pago e o valor venal da prefeitura. Como o ITBI também parte do valor venal, consulte o cadastro do imóvel antes de calcular os custos da compra.
Exemplo prático
No carnê do IPTU, um apartamento aparece com valor venal de R$ 220 mil. Ele vai a leilão avaliado em R$ 300 mil e é arrematado por R$ 190 mil. Cada número tem uma função: o venal serve aos impostos, a avaliação serve de referência para os lances e o lance é o preço pago.
Base legal e fontes
art. 33 – Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966)
“A base do cálculo do impôsto é o valor venal do imóvel.”
art. 156, § 1º, III – Constituição Federal (Constituição de 1988)
“ter sua base de cálculo atualizada pelo Poder Executivo, conforme critérios estabelecidos em lei municipal.”
art. 38 – Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966)
“A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) – IPTU é o imposto municipal sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel situado na zona urbana.
- Base de cálculo do ITBI – Base de cálculo do ITBI é o valor sobre o qual a prefeitura aplica a alíquota do imposto.
- Valor de avaliação – Valor de avaliação é a estimativa formal de quanto o imóvel vale, usada como referência no leilão.
- Valor de mercado – Valor de mercado é o preço pelo qual um imóvel provavelmente seria vendido hoje, à vista, entre comprador e vendedor bem informados e sem pressa.
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) – ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel passa de uma pessoa para outra de forma onerosa, como numa compra ou numa arrematação em leilão.