Valor da dívida (no leilão fiduciário)

Como funciona

No 1º leilão, o lance precisa alcançar o valor do imóvel fixado conforme o contrato; se não alcançar, há 2º leilão nos 15 dias seguintes. No 2º leilão, pela regra geral do art. 27 da Lei 9.514/1997, aceita-se o maior lance que cubra a dívida, as despesas, os seguros, os tributos e o condomínio; se nenhum lance chegar a isso, o credor pode, a seu critério, aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação.

Por isso o lance mínimo do 2º leilão costuma ser bem menor que o do 1º: ele acompanha a dívida, não o valor do imóvel. O edital informa os dois valores.

Exemplo prático

Um imóvel tem valor de R$ 500 mil no contrato e dívida, com despesas e encargos, de R$ 280 mil. No 1º leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel; sem lances, no 2º leilão o credor aceita o maior lance que cubra os R$ 280 mil.

Base legal e fontes

• art. 27, § 3º, I – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)

  “dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais”

• art. 27, § 2º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)

  “podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem”

• art. 27, § 1º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)

  “o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes”

Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.

Termos relacionados

• Despesas (no leilão fiduciário) – Despesas, no leilão de alienação fiduciária, são os custos de intimação e de realização do leilão, como anúncios e comissão do leiloeiro.
• Segundo leilão – Segundo leilão é a nova tentativa de venda feita quando o primeiro não teve lance suficiente, em geral com valor mínimo menor.
• Lance mínimo – Lance mínimo é o menor valor que o leilão aceita como oferta numa determinada data, informado no edital e no site do leiloeiro.
• Saldo de leilão (sobra) – Saldo de leilão, ou sobra, é o que resta do preço do imóvel vendido no leilão de alienação fiduciária depois de pagas a dívida, as despesas e os encargos.
• Leilão SFI – Leilão SFI é o leilão extrajudicial de imóvel retomado em contrato de alienação fiduciária regido pela Lei 9.514/1997.

Onde isso aparece no Pro Leilão

• Calcule o custo total da arrematação
• Encontre no edital os lances mínimos do 1º e do 2º leilão
• Buscar imóveis de leilão por estado