Glossário de leilão de imóveis · Processo judicial e execução
Avaliação judicial (laudo de avaliação)
Avaliação judicial é a apuração do valor do bem penhorado feita dentro do processo, em regra pelo oficial de justiça, ou por avaliador nomeado pelo juiz quando são necessários conhecimentos técnicos. O resultado fica registrado no laudo de avaliação.
Como funciona
O laudo descreve o bem, suas características e o estado em que se encontra, e indica o valor. É esse valor que aparece no edital como avaliação e serve de base para o preço mínimo e para a regra do preço vil.
Cabe nova avaliação quando uma parte aponta, com fundamento, erro ou dolo do avaliador, quando o valor do bem mudou depois da avaliação ou quando o juiz tem dúvida fundada. Para o comprador, ler o laudo no processo ajuda a entender o imóvel, mas a vistoria pode ter sido feita há bastante tempo ou sem acesso ao interior.
Exemplo prático
Numa execução, o oficial de justiça avalia uma casa em R$ 280 mil. Dois anos depois, antes do leilão, o executado mostra que imóveis vizinhos valorizaram e pede nova avaliação; o juiz manda reavaliar, e o edital sai com o valor atualizado.
Base legal e fontes
art. 870 – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador”
art. 872, I e II – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens.”
art. 873, I a III – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Valor de avaliação – Valor de avaliação é a estimativa formal de quanto o imóvel vale, usada como referência no leilão.
- Penhora – Penhora é o ato judicial que separa um bem do devedor para garantir o pagamento da dívida cobrada na execução.
- Oficial de justiça – Oficial de justiça é o servidor do Judiciário que cumpre fora do fórum as ordens do juiz: faz citações, penhoras, arrestos e avaliações e, depois do leilão, cumpre o mandado de imissão na posse do arrematante.
- Edital de leilão judicial – Edital de leilão judicial é o edital publicado antes do leilão de um bem penhorado, com o conteúdo mínimo exigido pelo CPC.
- Preço vil – Preço vil é o lance baixo demais que o juiz não aceita no leilão judicial.