Glossário de leilão de imóveis · Financiamento e FGTS
SAC (Sistema de Amortização Constante)
Também chamado de: tabela SAC, amortização constante.
SAC (Sistema de Amortização Constante) é a forma de pagar o financiamento em que a parte que abate a dívida é igual em todas as parcelas. Como os juros caem mês a mês, as prestações começam mais altas e diminuem ao longo do contrato.
Como funciona
No SAC, a amortização mensal é o valor financiado dividido pelo número de meses. Os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai sempre no mesmo ritmo, então a parcela fica menor a cada mês (sem contar correção monetária, seguros e taxas). Nos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação, o banco é obrigado a oferecer o SAC e pelo menos outro sistema.
Comparado à Tabela Price, o SAC exige mais renda no começo, mas paga menos juros no total, porque a dívida diminui mais depressa. Para quem compra em leilão para revender, a parcela inicial alta pesa no caixa enquanto o imóvel é desocupado e reformado.
Exemplo prático
Financiamento de R$ 240 mil em 240 meses: a amortização é de R$ 1.000 por mês. Com juros hipotéticos de 1% ao mês, a primeira parcela é de R$ 3.400 (R$ 1.000 + R$ 2.400 de juros); na segunda, os juros caem para R$ 2.390 e a parcela vai a R$ 3.390.
Base legal e fontes
art. 15-B, § 3º – Lei do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 4.380/1964)
“é obrigatório o oferecimento ao mutuário do Sistema de Amortização Constante - SAC e de, no mínimo, outro sistema de amortização”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Tabela Price – Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) é a forma de pagar o financiamento com prestações de mesmo valor, sem contar correções.
- Amortização – Amortização é a parte de cada prestação que reduz de fato a dívida do financiamento; o restante da parcela paga juros, seguros e taxas.
- Financiamento imobiliário – Financiamento imobiliário é o empréstimo de longo prazo para comprar um imóvel, pago em parcelas com juros e normalmente garantido pelo próprio imóvel.
- Taxa de juros – Taxa de juros é o percentual cobrado pelo banco sobre o saldo devedor como remuneração do dinheiro emprestado.
- Amortização extraordinária – Amortização extraordinária é um pagamento extra, fora das parcelas, para abater parte do saldo devedor do financiamento.