Glossário de leilão de imóveis · Financiamento e FGTS
Amortização
Também chamado de: amortização do saldo devedor.
Amortização é a parte de cada prestação que reduz de fato a dívida do financiamento; o restante da parcela paga juros, seguros e taxas. Quanto mais se amortiza, menor fica o saldo devedor e menos juros se paga nos meses seguintes.
Como funciona
Toda prestação de financiamento imobiliário combina amortização do principal e juros. O sistema de amortização, combinado no contrato, define como essa divisão muda mês a mês: no SAC a amortização é fixa; na Tabela Price ela começa pequena e cresce.
Ao comprar um imóvel de leilão com financiamento, olhe a planilha de evolução do saldo devedor, e não só o valor da parcela. Ela mostra quanto da dívida ainda restará se você vender ou quitar o imóvel em poucos anos.
Exemplo prático
Numa parcela de R$ 2.643 em que R$ 2.400 são juros, só R$ 243 são amortização. Se o saldo era de R$ 240 mil, depois do pagamento ele passa a R$ 239.757, e é sobre esse novo saldo que serão calculados os juros do mês seguinte.
Base legal e fontes
art. 15-B, § 1º – Lei do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 4.380/1964)
“O valor presente do fluxo futuro das prestações, compostas de amortização do principal e juros”
art. 15-B – Lei do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 4.380/1964)
“os sistemas de amortização do saldo devedor poderão ser livremente pactuados entre as partes.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Amortização extraordinária – Amortização extraordinária é um pagamento extra, fora das parcelas, para abater parte do saldo devedor do financiamento.
- SAC (Sistema de Amortização Constante) – SAC (Sistema de Amortização Constante) é a forma de pagar o financiamento em que a parte que abate a dívida é igual em todas as parcelas.
- Tabela Price – Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) é a forma de pagar o financiamento com prestações de mesmo valor, sem contar correções.
- Financiamento imobiliário – Financiamento imobiliário é o empréstimo de longo prazo para comprar um imóvel, pago em parcelas com juros e normalmente garantido pelo próprio imóvel.
- Taxa de juros – Taxa de juros é o percentual cobrado pelo banco sobre o saldo devedor como remuneração do dinheiro emprestado.