Glossário de leilão de imóveis · Direitos sobre o imóvel
Servidão
Também chamado de: servidão de passagem, servidão predial, prédio serviente.
Servidão é o direito real que obriga um imóvel (o serviente) a suportar um uso em favor de outro imóvel vizinho (o dominante), como passagem de pessoas, de canos ou de rede elétrica. Ela acompanha os imóveis mesmo quando mudam de dono.
Como funciona
A servidão se constitui por declaração expressa dos proprietários ou por testamento e é registrada no Registro de Imóveis. Ela é limitada ao que o imóvel dominante precisa e, criada para certo fim, não pode ser ampliada para outro.
Em imóveis de leilão, principalmente terrenos e áreas rurais, a servidão pode reduzir a área aproveitável ou impedir construir em certa faixa. Procure na matrícula registros de servidão e, na visita externa, sinais de passagem ou de linhas de transmissão.
Exemplo prático
Um terreno de 1.000 m² em leilão tem servidão registrada de passagem de uma adutora numa faixa de 6 metros. O arrematante não poderá construir sobre essa faixa, o que reduz a área útil considerada na avaliação do lance.
Base legal e fontes
art. 1.378 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.”
art. 1.385, § 1º – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Direito real – Direito real é o direito que liga uma pessoa diretamente a uma coisa e vale contra todos, como a propriedade, o usufruto, a servidão, a hipoteca e o direito do promitente comprador.
- Ônus real – Ônus real é um direito de outra pessoa que recai sobre o imóvel e o acompanha mesmo se ele mudar de dono, como hipoteca, alienação fiduciária, usufruto e servidão.
- Matrícula do imóvel – Matrícula do imóvel é a ficha única e numerada que o Cartório de Registro de Imóveis mantém para cada imóvel.
- Vistoria do imóvel – Vistoria do imóvel é a inspeção para verificar estado de conservação, ocupação e características do imóvel.
- Valor de avaliação – Valor de avaliação é a estimativa formal de quanto o imóvel vale, usada como referência no leilão.