Glossário de leilão de imóveis · Alienação fiduciária e execução extrajudicial
Quitação recíproca (extinção da dívida)
Também chamado de: recíproca quitação, extinção da dívida.
Quitação recíproca é o encerramento das obrigações entre credor e ex-devedor depois do leilão de alienação fiduciária: nenhum deve mais nada ao outro. Ocorre quando a sobra é entregue e, no financiamento da casa própria, quando o 2º leilão não alcança o mínimo.
Como funciona
Se o imóvel é vendido e o credor entrega a sobra ao ex-devedor, a lei diz que isso importa em quitação recíproca.
Nos financiamentos para compra ou construção do imóvel residencial do próprio devedor (exceto consórcio), se no 2º leilão nenhum lance atingir o mínimo legal, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca, e o credor fica livre para dispor do imóvel. Fora dessa hipótese, o devedor pode continuar devendo o saldo remanescente.
Para o comprador, a consequência prática é que imóveis não vendidos nos dois leilões passam ao credor sem obrigação de devolver sobra, e podem depois ser oferecidos em outras modalidades de venda.
Exemplo prático
Maria financiou a própria casa com alienação fiduciária e perdeu o imóvel. No 2º leilão, ninguém ofereceu o valor da dívida com despesas e encargos. A dívida de Maria é considerada extinta e o banco fica com o imóvel, que pode vender depois por outra modalidade.
Base legal e fontes
art. 26-A, § 4º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação”
art. 26-A – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio”
art. 27, § 4º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Saldo devedor remanescente – Saldo devedor remanescente é a parte da dívida que continua em aberto quando o dinheiro do leilão do imóvel dado em garantia não basta para pagá-la.
- Saldo de leilão (sobra) – Saldo de leilão, ou sobra, é o que resta do preço do imóvel vendido no leilão de alienação fiduciária depois de pagas a dívida, as despesas e os encargos.
- Segundo leilão – Segundo leilão é a nova tentativa de venda feita quando o primeiro não teve lance suficiente, em geral com valor mínimo menor.
- Venda Online (CAIXA) – Venda Online é a modalidade da CAIXA em que o imóvel recebe propostas pelo site do banco durante o prazo de um cronômetro, e vence a maior proposta quando ele zera.
- Venda direta – Venda direta é a venda de imóvel sem disputa de lances: leva quem primeiro cumprir as condições e o preço mínimo fixados pelo vendedor.