Glossário de leilão de imóveis · Alienação fiduciária e execução extrajudicial
Saldo devedor remanescente
Também chamado de: saldo remanescente.
Saldo devedor remanescente é a parte da dívida que continua em aberto quando o dinheiro do leilão do imóvel dado em garantia não basta para pagá-la. Em regra o devedor segue obrigado, mas há exceção no financiamento da casa própria.
Como funciona
Na alienação fiduciária, se o leilão não cobrir a dívida, as despesas e os encargos, o credor pode cobrar o restante por ação de execução e pelas outras garantias. A exceção é o financiamento para compra ou construção da casa do próprio devedor, em que a dívida é extinta.
Na execução extrajudicial da hipoteca há regra parecida: em financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, fora do consórcio, ele fica exonerado do saldo remanescente.
Exemplo prático
Uma empresa deu um galpão em alienação fiduciária para garantir capital de giro. O galpão é vendido no leilão, mas o valor não cobre toda a dívida. Como não se trata de financiamento da casa própria, o banco pode cobrar a diferença na Justiça.
Base legal e fontes
art. 27, § 5º-A – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida”
art. 26-A, § 4º – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta”
art. 9º, § 10 – Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)
“o devedor ficará exonerado da responsabilidade pelo saldo remanescente”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Quitação recíproca (extinção da dívida) – Quitação recíproca é o encerramento das obrigações entre credor e ex-devedor depois do leilão de alienação fiduciária: nenhum deve mais nada ao outro.
- Valor da dívida (no leilão fiduciário) – Valor da dívida, no leilão de alienação fiduciária, é o saldo devedor do contrato na data do leilão, com juros, multas e demais encargos contratuais.
- Saldo de leilão (sobra) – Saldo de leilão, ou sobra, é o que resta do preço do imóvel vendido no leilão de alienação fiduciária depois de pagas a dívida, as despesas e os encargos.
- Execução – Execução é o processo, ou a fase do processo, em que o credor usa a força do Estado para receber o que lhe é devido, com penhora e venda de bens do devedor.
- Execução extrajudicial da hipoteca – Execução extrajudicial da hipoteca é o procedimento criado pela Lei 14.711/2023 que permite ao credor cobrar a dívida hipotecária pelo cartório de registro de imóveis e vender o imóvel em leilão público, sem processo judicial, se o contrato previr esse caminho.