Glossário de leilão de imóveis · Posse e desocupação
Possuidor de má-fé
Também chamado de: posse de má-fé.
Possuidor de má-fé é quem ocupa o imóvel sabendo que não tem direito a ele. Ele responde pelos frutos que colheu ou deixou de colher, só é ressarcido pelas benfeitorias necessárias e não pode reter o imóvel por causa delas.
Como funciona
A distinção importa na saída do ocupante. Quando fica claro que o ocupante sabe que não tem mais direito ao imóvel, por exemplo depois de notificado da arrematação, sua posse pode passar a ser tratada como de má-fé; a decisão é do juiz em cada caso. A partir daí, o arrematante pode discutir na Justiça os frutos do imóvel, como o valor do uso.
Nos imóveis vindos de alienação fiduciária, a lei já prevê uma cobrança própria: a taxa de ocupação de 1% ao mês, devida pelo antigo devedor ao credor ou a seu sucessor, contada da consolidação da propriedade até a imissão na posse.
Exemplo prático
Depois de notificado de que a casa foi arrematada, o antigo dono continua nela por oito meses. O arrematante pede na Justiça a desocupação e o pagamento pelo uso no período. O ocupante alega ter trocado o piso, mas, se tratado como possuidor de má-fé, só teria direito a reembolso de benfeitorias necessárias.
Base legal e fontes
art. 1.216 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber”
art. 1.220 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.”
art. 37-A – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Possuidor de boa-fé – Possuidor de boa-fé é quem ocupa o imóvel sem saber de defeito que impede seu direito a ele.
- Taxa de ocupação – Taxa de ocupação é o valor mensal que o ex-devedor fiduciante deve ao credor, ou a seu sucessor, por continuar no imóvel depois da consolidação.
- Benfeitorias necessárias – Benfeitorias necessárias são as obras feitas para conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore, como consertar um telhado que ameaça cair ou uma infiltração estrutural.
- Direito de retenção – Direito de retenção é a possibilidade de o ocupante continuar no imóvel até ser indenizado por benfeitorias que a lei manda pagar.
- Ocupante – Ocupante é a pessoa que mora ou usa o imóvel levado a leilão: o antigo dono ou devedor, um inquilino, um comodatário ou um invasor.
- Notificação extrajudicial – Notificação extrajudicial é o aviso formal feito fora de um processo judicial, com prova de que o destinatário recebeu.