Glossário de leilão de imóveis · Posse e desocupação
Benfeitorias necessárias
Também chamado de: benfeitoria necessária.
Benfeitorias necessárias são as obras feitas para conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore, como consertar um telhado que ameaça cair ou uma infiltração estrutural. São as que a lei mais protege.
Como funciona
Até o possuidor de má-fé tem direito a ser ressarcido pelas benfeitorias necessárias, embora não possa reter o imóvel por causa delas.
Na locação, as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino são indenizáveis mesmo sem autorização do locador, salvo cláusula expressa em contrário no contrato. Ao arrematar imóvel ocupado, verifique se houve obras desse tipo e se há provas delas.
Exemplo prático
O antigo dono, ainda no imóvel depois de notificado, troca a tubulação de esgoto que estava rompida. Mesmo que seja tratado como possuidor de má-fé, ele pode pedir o ressarcimento dessa obra necessária, mas não pode se recusar a sair por causa dela.
Base legal e fontes
art. 96, § 3º – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”
art. 1.220 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias”
art. 35 – Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)
“Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Benfeitorias – Benfeitorias são obras ou despesas feitas num imóvel para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.
- Benfeitorias úteis – Benfeitorias úteis são as obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como construir uma garagem, fechar uma área de serviço ou instalar grades.
- Benfeitorias voluptuárias – Benfeitorias voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso normal do imóvel, mesmo que o deixem mais agradável ou sejam caras, como piscina decorativa, paisagismo ou fonte ornamental.
- Direito de retenção – Direito de retenção é a possibilidade de o ocupante continuar no imóvel até ser indenizado por benfeitorias que a lei manda pagar.
- Possuidor de má-fé – Possuidor de má-fé é quem ocupa o imóvel sabendo que não tem direito a ele.