Glossário de leilão de imóveis · Posse e desocupação
Posse
Também chamado de: posse do imóvel.
Posse é o poder de fato sobre o imóvel, de usá-lo como um dono usaria, mesmo sem ser o dono. Em leilão, comprar a propriedade não entrega a posse automaticamente: se houver ocupante, o arrematante precisa obtê-la, de forma amigável ou judicial.
Como funciona
O Código Civil considera possuidor quem exerce, de fato, algum dos poderes de proprietário, como morar, alugar ou cuidar do imóvel. Por isso propriedade, que se prova pela matrícula, e posse, que é uma situação de fato, podem estar com pessoas diferentes. Atos de mera permissão ou tolerância não geram posse.
Ao analisar um lote, descubra quem está no imóvel e a que título: antigo dono, inquilino, comodatário ou invasor. Cada situação tem um caminho e um tempo diferentes para o arrematante entrar no imóvel, e isso pesa no custo e no prazo do investimento.
Exemplo prático
Uma casa é arrematada e a carta de arrematação é registrada: o comprador já é o dono. Mas o antigo proprietário continua morando ali e tem a posse de fato. Até conseguir a imissão na posse, o arrematante não pode usar, alugar nem reformar a casa.
Base legal e fontes
art. 1.196 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.”
art. 1.208 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Posse direta – Posse direta é a de quem está com o imóvel nas mãos, usando-o temporariamente por causa de um contrato ou direito, como o inquilino, o comodatário ou o devedor na alienação fiduciária.
- Posse indireta – Posse indireta é a de quem não está fisicamente com o imóvel, mas cedeu o uso a outra pessoa por contrato, como o dono que aluga ou empresta o imóvel.
- Imissão na posse – Imissão na posse é a entrada do novo dono na posse de um imóvel que ele ainda não possuía, como o arrematante que recebe as chaves depois do leilão.
- Ocupante – Ocupante é a pessoa que mora ou usa o imóvel levado a leilão: o antigo dono ou devedor, um inquilino, um comodatário ou um invasor.
- Propriedade – Propriedade é o direito real mais amplo sobre um bem: o dono pode usar, aproveitar os frutos, dispor (vender, doar, dar em garantia) e reaver o imóvel de quem o possua injustamente.
- Desocupação – Desocupação é a saída de quem está no imóvel arrematado para que o comprador possa usá-lo, alugá-lo ou vendê-lo.