Glossário de leilão de imóveis · Direitos sobre o imóvel
Obrigação propter rem
Também chamado de: obrigação real, obrigação ambulatória.
Obrigação propter rem é a dívida que acompanha a coisa, e não a pessoa: quem se torna dono do imóvel passa a responder por ela. O exemplo clássico são as cotas de condomínio.
Como funciona
O Código Civil diz que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante com o condomínio, inclusive multas e juros. Os tributos do imóvel seguem lógica parecida: em uma compra comum, sub-rogam-se no adquirente, salvo se o título provar a quitação.
No leilão judicial a regra muda: o CPC manda os créditos propter rem se sub-rogarem no preço da arrematação. Mas o edital pode atribuir as dívidas ao arrematante, e quem dá o lance aceita essa condição. Antes do lance, peça ao condomínio o valor atualizado da dívida e some ao custo, se o edital a transferir.
Exemplo prático
Em uma compra direta, sem leilão, Ana compra de Luís uma sala comercial com R$ 9 mil de condomínio atrasado. Mesmo sem saber da dívida, ela passa a responder por esse valor perante o condomínio e só pode cobrá-lo de Luís depois.
Base legal e fontes
art. 1.345 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
art. 130, caput – Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966)
“sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.”
art. 908, § 1º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Débito condominial – Débito condominial é a dívida de cotas de condomínio de uma unidade, ordinárias ou extraordinárias, com multas e juros.
- Sub-rogação no preço – Sub-rogação no preço é a regra pela qual certas dívidas ligadas ao imóvel, como o IPTU, passam a ser pagas com o dinheiro da arrematação, em vez de seguirem com o imóvel para quem o comprou em leilão judicial.
- Débito de IPTU – Débito de IPTU é o imposto municipal sobre o imóvel urbano que ficou sem pagar.
- Cota condominial (taxa de condomínio) – Cota condominial é a parte das despesas do condomínio que cada unidade paga, em regra na proporção da sua fração ideal.
- Direito real – Direito real é o direito que liga uma pessoa diretamente a uma coisa e vale contra todos, como a propriedade, o usufruto, a servidão, a hipoteca e o direito do promitente comprador.