Glossário de leilão de imóveis · Impostos e custos
Cota condominial (taxa de condomínio)
Também chamado de: taxa de condomínio, contribuição condominial, condomínio.
Cota condominial é a parte das despesas do condomínio que cada unidade paga, em regra na proporção da sua fração ideal. No leilão, ela pesa duas vezes: nas parcelas atrasadas que podem vir com o imóvel e nas que vencem até a desocupação e a revenda.
Como funciona
Contribuir para as despesas do condomínio é dever de todo condômino, salvo regra diferente na convenção. O Código Civil também prevê que quem adquire a unidade responde pelos débitos do antigo dono com o condomínio, inclusive multas e juros.
Por isso o edital é decisivo. No leilão judicial, a lei processual determina que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os condominiais, passem para o preço da arrematação, respeitada a ordem de preferência. Nos leilões da CAIXA, condomínio e IPTU ficam totalmente por conta do comprador. Peça à administradora a posição de débitos e o valor da cota atual antes de ofertar.
Exemplo prático
Um apartamento com cota de R$ 600 e R$ 9 mil em atraso vai a leilão da CAIXA. Como o comprador assume o condomínio, ele soma os R$ 9 mil ao lance e reserva mais R$ 600 por mês até conseguir desocupar e vender ou alugar a unidade.
Base legal e fontes
art. 1.336, I – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”
art. 1.345 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
art. 908, § 1º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência”
CAIXA – Imóveis CAIXA: perguntas frequentes
“Para imóveis adquiridos em leilão, as despesas de condomínio e IPTU serão totalmente de responsabilidade do comprador.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Débito condominial – Débito condominial é a dívida de cotas de condomínio de uma unidade, ordinárias ou extraordinárias, com multas e juros.
- Condomínio edilício – Condomínio edilício é a forma de propriedade dos prédios e conjuntos divididos em unidades: cada apartamento, sala ou loja é propriedade exclusiva do seu dono, e as áreas comuns, como estrutura, telhado e acessos, pertencem a todos.
- Fração ideal – Fração ideal é a parte do terreno e das áreas comuns que pertence a cada unidade de um condomínio, expressa em número decimal ou fração.
- Obrigação propter rem – Obrigação propter rem é a dívida que acompanha a coisa, e não a pessoa: quem se torna dono do imóvel passa a responder por ela.
- Declaração de quitação condominial – Declaração de quitação condominial é o documento, normalmente assinado pelo síndico ou pela administradora, que informa se a unidade está em dia com as cotas do condomínio.
- Custos da arrematação – Custos da arrematação são todos os gastos de quem compra em leilão além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, cartório, dívidas que o edital transferir ao comprador, desocupação e reformas.