Glossário de leilão de imóveis · Impostos e custos
Débito condominial
Também chamado de: dívida de condomínio, cotas condominiais atrasadas.
Débito condominial é a dívida de cotas de condomínio de uma unidade, ordinárias ou extraordinárias, com multas e juros. Por ser ligado ao imóvel, pode pesar muito no custo do arrematante quando o edital o transfere.
Como funciona
As contribuições de condomínio documentalmente comprovadas são título executivo extrajudicial: o condomínio pode executar direto e penhorar a própria unidade. Por isso há leilões judiciais em que o exequente é o próprio condomínio.
Em compra comum, quem adquire responde pela dívida do vendedor com o condomínio. No leilão judicial, a regra do CPC é a sub-rogação no preço, mas o edital pode dispor de outra forma. Leia a cláusula de débitos e peça ao síndico ou à administradora uma declaração com o valor atualizado. Em leilões de bancos, confira também o que o edital diz sobre condomínio.
Exemplo prático
Um apartamento vai a leilão por execução do condomínio, que cobra R$ 52 mil. O edital diz que os débitos condominiais serão quitados com o produto da arrematação. O arrematante, mesmo assim, pede à administradora uma declaração de quitação após a entrega do imóvel, para cobrar só as cotas que vencerem dali em diante.
Base legal e fontes
art. 784, X – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”
art. 1.345 – Código Civil (Lei 10.406/2002)
“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
art. 908, § 1º – Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
“sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Cota condominial (taxa de condomínio) – Cota condominial é a parte das despesas do condomínio que cada unidade paga, em regra na proporção da sua fração ideal.
- Obrigação propter rem – Obrigação propter rem é a dívida que acompanha a coisa, e não a pessoa: quem se torna dono do imóvel passa a responder por ela.
- Sub-rogação no preço – Sub-rogação no preço é a regra pela qual certas dívidas ligadas ao imóvel, como o IPTU, passam a ser pagas com o dinheiro da arrematação, em vez de seguirem com o imóvel para quem o comprou em leilão judicial.
- Declaração de quitação condominial – Declaração de quitação condominial é o documento, normalmente assinado pelo síndico ou pela administradora, que informa se a unidade está em dia com as cotas do condomínio.
- Custos da arrematação – Custos da arrematação são todos os gastos de quem compra em leilão além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, cartório, dívidas que o edital transferir ao comprador, desocupação e reformas.