Glossário de leilão de imóveis · Registro e documentos
Incorporação imobiliária
Também chamado de: incorporação, incorporadora, memorial de incorporação, imóvel na planta.
Incorporação imobiliária é a atividade de promover e realizar a construção de um prédio ou conjunto para vender as unidades, muitas vezes antes de prontas. Ela exige o registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis.
Como funciona
O incorporador só pode vender ou dar em garantia as frações ideais das futuras unidades depois de registrar o memorial de incorporação, com título do terreno, certidões, projeto aprovado e outros documentos. Contratos de compra e venda ou promessa de unidades, uma vez registrados, dão direito real oponível a terceiros.
Em leilão aparecem unidades na planta ou em obra, ou direitos sobre elas, por exemplo em falência de construtora. Verifique se a incorporação está registrada, em que fase está a obra e se já há habite-se e averbação da construção.
Exemplo prático
Os direitos sobre um apartamento ainda em construção vão a leilão. Na matrícula do terreno, o interessado confirma o registro do memorial de incorporação e a promessa registrada em nome do devedor, o que reduz o risco da compra.
Base legal e fontes
art. 28, parágrafo único – Lei de Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/1964)
“considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”
art. 32, caput – Lei de Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/1964)
“O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação”
art. 32, § 2º – Lei de Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/1964)
“uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Habite-se – Habite-se é o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída e pode ser ocupada.
- Fração ideal – Fração ideal é a parte do terreno e das áreas comuns que pertence a cada unidade de um condomínio, expressa em número decimal ou fração.
- Condomínio edilício – Condomínio edilício é a forma de propriedade dos prédios e conjuntos divididos em unidades: cada apartamento, sala ou loja é propriedade exclusiva do seu dono, e as áreas comuns, como estrutura, telhado e acessos, pertencem a todos.
- Promessa de compra e venda – Promessa de compra e venda é o contrato em que as partes se comprometem a fazer a venda definitiva no futuro, normalmente depois de pago o preço.
- Falência – Falência é o processo judicial que afasta da atividade a empresa ou o empresário que não consegue pagar suas dívidas, arrecada seus bens e os vende para pagar os credores na ordem fixada em lei.