Glossário de leilão de imóveis · Alienação fiduciária e execução extrajudicial
Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)
Também chamado de: Lei 14.711/2023, Lei 14.711.
Marco Legal das Garantias é o nome dado à Lei 14.711/2023, que mudou as regras de garantias de crédito: alterou a Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária), criou a execução extrajudicial da hipoteca e revogou a execução do Decreto-Lei 70/1966.
Como funciona
Para quem compra em leilão, mudanças importantes da lei aparecem na Lei 9.514/1997: a regra do 2º leilão que permite ao credor, a seu critério, aceitar lance menor que a dívida, a cobrança do saldo remanescente fora do financiamento da casa própria, a intimação por edital e o fato de penhoras sobre os direitos do devedor não impedirem a consolidação e o leilão.
A lei também criou um procedimento para quando há mais de um credor com garantia sobre o mesmo imóvel: o cartório intima todos para habilitar seus créditos, e o produto do leilão é distribuído pela ordem de prioridade.
Exemplo prático
Um imóvel com alienação fiduciária também tem penhora de outro credor sobre os direitos do devedor. Pela regra incluída pela Lei 14.711/2023, a penhora não impede o banco de consolidar e leiloar o imóvel; o credor da penhora passa a ter direito à eventual sobra.
Base legal e fontes
art. 1º – Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)
“Esta Lei dispõe sobre o aprimoramento das regras relativas ao tratamento do crédito e das garantias e às medidas extrajudiciais para recuperação de crédito.”
art. 27, § 11 – Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997)
“incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia”
art. 10 – Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)
“o oficial do registro de imóveis competente intimará simultaneamente todos os credores concorrentes para habilitarem os seus créditos”
Trechos copiados das fontes oficiais em outubro de 2026. Leis mudam: confira a redação vigente no link.
Termos relacionados
- Lei 9.514/1997 – Lei 9.514/1997 é a lei que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a alienação fiduciária de imóveis.
- Execução extrajudicial da hipoteca – Execução extrajudicial da hipoteca é o procedimento criado pela Lei 14.711/2023 que permite ao credor cobrar a dívida hipotecária pelo cartório de registro de imóveis e vender o imóvel em leilão público, sem processo judicial, se o contrato previr esse caminho.
- Decreto-Lei 70/1966 – Decreto-Lei 70/1966 é a norma que, por décadas, regulou a execução extrajudicial de hipotecas.
- Saldo devedor remanescente – Saldo devedor remanescente é a parte da dívida que continua em aberto quando o dinheiro do leilão do imóvel dado em garantia não basta para pagá-la.
- Concurso de credores – Concurso de credores é a disputa entre vários credores pelo dinheiro de um mesmo bem vendido, resolvida pelo juiz segundo as preferências da lei e, sem preferência legal, pela ordem das penhoras.